21 de septiembre de 2021 | Actualizado 6:29

La inmologística prioriza la inversión en el suelo logístico urbano para la última milla

El constante crecimiento económico y la penetración del ecommerce generarán una elevada demanda de espacio logístico en 2020, según CBRE
Presentación del estudio de tendencias en el sector inmobiliario de CBRE | C.G.

El suelo logístico periférico y urbano para abastecer la última milla suscitará la atención de los inversores y promotores inmologísticos en 2020, ha aventurado la consultora CBRE en la presentación de su estudio anual sobre tendencias del mercado inmobiliario. En este sentido, la elevada liquidez en el mercado animará a la inversión logística en territorio español a lo largo de este ejercicio, tanto en tipologías ‘last mile’ como de grandes plataformas. Según apunta el informe, este año podría registrar un volumen de inversión similar al registrado en 2019.

“La creciente demanda de suelo ha sido ocasionada por la penetración del comercio electrónico”, ha constatado la consultora. De forma que, según CBRE, el segmento que más crecerá en 2020 será el de la logística urbana. “De cara a los próximos cinco años, se desarrollarán nuevos proyectos logísticos urbanos y periféricos para abastecer la última milla”, ha explicado el presidente de CBRE España, Adolfo Ramírez-Escudero. En 2019, se han invertido un total de 1.673 millones de euros en inmologística, y según los datos de la consultora, en 2020 podría alcanzarse una cifra superior a los 1.500 millones de euros en 2020. “Igualaremos o superaremos las cifras de 2019”, ha afirmado Ramírez-Escudero. 

1.673 millones de euros

El mercado inmologístico alcanza los 1.673 millones de euros en 2019, cifra similar a la prevista para este año

A nivel general, los indicadores económicos apuntan a que este año estará marcado por una alta actividad en el mercado inmobiliario. CBRE ha mostrado su confianza en que la actual fase de expansión económica en España se extenderá los próximos cinco años. Para el año en curso, se prevé una tasa de crecimiento del 1,7%, cifra superior a la Eurozona, que se situará en el 1,3%. A largo plazo, de 2020-2024, el crecimiento se verá ralentizado hasta el 1,4% en España, con un crecimiento similar al de la zona euro.  

Según datos de CBRE, los inversores estadounidenses y británicos predominarán en el campo de las inversiones logísticas, si bien los de países asiáticos como Corea, China y Singapur también tendrán un mayor protagonismo. Asimismo, continuará el interés por operaciones ‘Mid Cap’, es decir, aquellas de unos 15 millones de euros. Se trata de operaciones de un volumen más moderado, pero con menor presión inversora y que ofrecen una rentabilidad mayor, en un rango de entre 6,5% y 8,5%, por lo que “seguirán siendo uno de los focos de inversión logística en 2020”, ha subrayado la consultora.

El interés por las operaciones ‘Mid Cap’ persistirá debido a su menor presión inversora y su mayor rentabilidad

Por otra parte, existe un creciente interés por parte de los inversores hacia proyectos llave en mano relacionados con naves de almacenamiento en frío, puesto que los periodos de contrato de arrendamiento son más largos y aseguran una estabilidad en la inversión. Por ello, esta tendencia se consolidará en los próximos años con el incremento de las ventas de productos frescos a través del canal online. 

LA ELEVADA DEMANDA DE SUELO PRESIONARÁ LAS RENTAS AL ALZA
El crecimiento de las rentas será más perceptible en zonas donde se combinen dos factores: elevada demanda y superficie disponible de calidad limitada. Dicha situación es más probable que suceda en Catalunya, Andalucía y País Vasco, ha apuntado CBRE. El crecimiento continuará no solo en zonas urbanas, sino que también se extenderá hacia áreas rurales. Las zonas más activas seguirán siendo los dos grandes focos logísticos del país (Barcelona y Madrid), junto con Valencia y Zaragoza. 

El crecimiento de las rentas se dará, principalmente, en zonas de elevada demanda y escasez de superficie

La consultora también prevé “el auge de las plataformas con entreplantas y multinivel”, pues los grandes retailers se ven en la necesidad continua de ampliar sus instalaciones, ha razonado CBRE. De hecho, ya se han comenzado a desarrollar plataformas de varias alturas, con el fin de poder aprovechar al máximo el espacio disponible, como por ejemplo la de DSV en Catalunya

PREVISIONES POSITIVAS EN LA DEMANDA LOGÍSTICA PARA 2020
Por el lado de la oferta, en 2020 continuará tanto el desarrollo como las operaciones de compra de suelo para la construcción de nuevas plataformas. En la zona centro, actualmente existen alrededor de 570.000 metros cuadrados de superficie logística en construcción, que se incorporarán al parque logístico de los ejes A-2, A-4 y A-42 a lo largo de este ejercicio. Del total, el 53% son proyectos a riesgo. Determinadas zonas ya empiezan a mostrar sobreoferta, por ejemplo, algunas localidades de los ejes A-2 y A-4 como San Fernando de Henares y Getafe. 

A pesar de la escasez de suelo, en algunas ubicaciones de la zona centro existe sobreoferta

En Catalunya, existe una escasez general de suelo que está limitando la puesta en marcha de nuevos desarrollos. Como consecuencia, se empezará a dar más protagonismo en 2020 a la demolición de edificios y reforma de los ya obsoletos. En la actualidad, se registran 90.000 metros cuadrados en construcción para entregar en 2020, la mayor parte de ellos localizados en el segundo arco, según los cálculos de CBRE. 

En el resto de ciudades, destaca en Valencia la reciente finalización del Parque Empresarial Circuito de Cheste, que ha aportado 500.000 metros cuadrados de suelo logístico. En el País Vasco, la superficie logística proyectada ha aumentado de manera exponencial en 2019 gracias a los proyectos de reconversión de antiguas naves industriales en desuso que se destinarán a la actividad logística. No obstante, a pesar de la alta demanda en Málaga, Sevilla y Bilbao, “continúan en la misma línea de actividad moderada debido a la escasez de producto nuevo de calidad”, ha puntualizado la consultora inmobiliaria.