22 de enero de 2021 | Actualizado 17:04

Madrid teje una alianza público-privada para crear una futura red de microhubs colaborativos

Este proyecto pretende identificar las mejores ubicaciones donde implantar hubs a través de una plataforma interoperable y estandarizada
Mares Madrid/ Idealista/ Merlin Properties

Diversos actores públicos y privados ha conformado una alianza con el objetivo de proponer y validar un modelo de gestión que pueda identificar ubicaciones óptimas para rentabilizar microhubs de urbanos de logística en la ciudad de Madrid. Este proyecto de microhubs 4.0 cuenta con el liderazgo del Centro de Innovación para la Logística y el Transporte (Citet) y forman parte también del mismo el Centro Español de Logística (CEL), PiperLab, Everis, Mensos, Seur o el Ayuntamiento de Madrid, entre otros. La propuesta se basa en el planteamiento de una red de microhubs coordinada, con un modelo de operación estandarizado a través de una plataforma que favorezca la interoperabilidad entre operadores logísticos. 

“Es un proyecto que busca demostrar cómo poner en marcha microhubs de manera colaborativa, pero también realista”, ha explicado el director general de Citet, Ramón García. La plataforma StandTrack aglutinará datos sobre cuántos hacen falta, cuál es el modelo gestión que requieren y cómo se puede garantizar su conectividad para que su uso sea sencillo. “Ha nacido como una segunda etapa de un proyecto que llevamos a cabo el año pasado denominado ‘Mares’ en Madrid que tuvo por objetivo un estudio cualitativo para conocer con exactitud si había realmente una necesidad de desarrollar microhubs y en caso afirmativo de qué tipología y cómo debían de ser gestionados”, ha detallado García. En este sentido, dicho estudio confirmó las necesidades de contar con hubs urbanos, especialmente aquellos destinados al B2B, para el canal horeca y distribución en tiendas. 

“Esperamos que esta iniciativa facilite la creación de una red colaborativa y estandarizada”
Ramón García Director general de Citet

En base a las conclusiones de este primer estudio, Citet ha creado un consorcio para definir cuántos hubs serían necesarios en Madrid, cómo gestionar su gobernanza y el modelo tecnológico que requiere. Dentro de esta red, participa la empresa tecnológica PiperLab, encargada de desarrollar modelos de previsión de demanda de microhubs y de ubicaciones óptimas, junto con la ayuda y datos facilitados por UNO, Seur, Aedisma, diversas inmobiliarias y el Ayuntamiento de Madrid, entre otros actores. CEL y Citet son los que gestionan el modelo de gestión, mientras que Everis diseñará la forma de gestionar la tecnología y su conexión con la red de hubs. 

“A la larga, visualizamos espacios bien dimensionados que sean empleados por múltiples operadores”, ha añadido Ramón García. Este proyecto ha comenzado su desarrollo en el transcurso de la última semana de noviembre y sus resultados se conocerán a finales de mayo 2021. “Esperamos que este proceso de reflexión facilite una puesta en marcha a futuro, junto con la ayuda de las inmobiliarias que participan en el proyecto”, ha valorado el director de Citet. 

RETOS EN LA BÚSQUEDA DE LOCALES PARA RECONVERTIRLOS EN MICROHUBS
“La búsqueda de locales con características válidas para ser microhubs logísticoS es un reto importante”, ha afirmado el Fundador y consejero delegado de Mensos, Alejandro Corroto. La empresa ciclologística es una de las que participan en este proyecto, ya que uno de sus objetivos estratégicos es la creación de una red de microhubs en España. “En las grandes ciudades, se están quedando muchos locales libres, pero aun así el precio del alquiler para los márgenes logísticos sigue siendo muy elevado”, ha subrayado Corroto. Una de las soluciones que Mensos está valorando es la propuesta realizada por Merlin Properties que ha ofrecido crear módulos de gestión logística en los parkings de empresas y centros comerciales de su propiedad. 

“Hay locales libres, pero el precio del alquiler para los márgenes logísticos es aún muy elevado”
Alejandro Corroto Consejero delegado de Mensos

Pese a ello, a nivel regulatorio “es necesario realizar cambios normativos para facilitar la adaptación de espacios para uso compartido”, ha advertido Ramón García. Frente a ello, otra de las líneas de trabajo de este proyecto será la propuesta de diversas recomendaciones que ayuden a solventar estos obstáculos. En la misma línea, el consultor en transporte de mercancías en Interface Transport, Antoine Radal, ha opinado que “las licencias urbanísticas no tienen en cuenta las características propias de la logística y creo que deberíamos empezar por ahí para poder integrar microhubs logísticos urbanos”.

Desde el punto de vista de la consultora Interface Transport, la reconversión de espacios para uso logístico se enfrenta a diversos retos, porque “cada vez es más difícil encontrar espacios 100% dedicados a la logística fija en ciudad”, ha comentado Radal. Esta consultora experta en la integración de espacios logísticos en el tejido urbano ha valorado que la opción más sencilla a día de hoy con el marco normativo vigente es la utilización de aparcamientos en centros comerciales u oficinas. “Con el aumento de las restricciones de acceso a las grandes ciudades, su ocupación es cada vez menor, por lo que implantar hubs logísticos es una opción cada vez más rentable para aquellos promotores que buscan percibir ingresos adicionales por espacios generalmente desocupados”, ha asegurado el consultor. 

“Los hubs son rentables para promotores que busquen percibir ingresos por espacios vacíos”
Antoine Radal Consultor en Interface Transport

Asimismo, a raíz de los efectos de la pandemia y el incremento del teletrabajo, se ha liberado espacio en los aparcamientos de oficinas. Pese a que la logística no sea tan rentable como el alquiler de una plaza de aparcamiento, “esta opción puede ser beneficiosa y una oportunidad de negocio para los propietarios del inmueble”. Esta propuesta de desarrollo de servicios logísticos en otro tipo de edificios puede, además, atraer servicios añadidos. “Por ello, estoy convencido que hay que desarrollar proyectos logísticos integrados con otras actividades”, ha añadido Antoine Radal. 

LIMITADO IMPACTO EN LA CONVERSIÓN DE COMERCIOS A HUBS DE ÚLTIMA MILLA 
Los múltiples obstáculos económicos, políticos, físicos y legales para la transformación de edificios provocarán que dicha tendencia tenga “un impacto limitado en la actual oferta logística, en la demanda del mercado y el crecimiento futuro”, según un análisis de Prologis. En concreto, el efecto más pronunciado se producirá, probablemente, en la reconversión de centros comerciales, puesto que han sufrido más debido al auge del comercio electrónico.

Si bien el informe de Prologis se centra en el mercado estadounidense, el promotor inmologístico sostiene que estas tendencias también se producirán en Europa, aunque con diferentes niveles de intensidad en función de las características del sector inmologístico vinculado al retail de cada país y su visibilidad para usos alternativos como la logística. Entre otras conclusiones, Prologis considera que “surgirán oportunidades de conversión, pero variarán en función del formato de comercio minorista, las dimensiones de los edificios y el mercado”, pero que probablemente no se traducirá en un “aumento significativo de nueva oferta logística”.