“Exploramos la posibilidad de adaptar nuestros activos logísticos para el almacenaje de las vacunas en España”
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La competencia y la exigencia del mercado motivan que aquellos complejos inmologísticos con mejores características en términos de calidad, eficiencia y ubicación sean los más demandados. Según ha puesto de relieve el director general de la compañía inmologística GLP, Óscar Heras, “los cargadores cada vez son más exigentes y llevan a cabo severas auditorías para filtrar aquellos edificios que ya no cumplen con las características de eficiencia, calidad y sostenibilidad”. Uno de los mayores éxitos de la compañía en España durante 2020 ha sido la firma de la nueva plataforma de DHL para las operaciones logísticas de Zalando en la Península Ibérica. En el caso de Zalando, “ya no se va a conformar con que su operador logístico disponga de sus productos en cualquier almacén, por muy bien que le garantice la logística y su precio”. Hoy día, ambas partes pretenden que la logística sea eficiente y medioambientalmente sostenible para salvaguardar su reputación empresarial. Entre otras características, el ‘well-being’ de los empleados, la flexibilidad de los edificios o la calidad del aire interior son algunos de los aspectos más valorados por las empresas a la hora de seleccionar un activo para sus operaciones, ha asegurado el directivo de GLP.
¿Se plantea GLP dedicar alguna de sus plataformas llave en mano al almacenamiento en frío para las futuras vacunas?
Es un tema muy en boga, tanto es así que todos nuestros clientes que se dedican a pharma están trabajando en qué soluciones pueden ofrecer, ya que aún no está muy claro cómo se va a asentar su transporte y almacenaje, ya que cada vacuna requiere condiciones de conservación diferentes. Hemos tenido algún contacto para estudiar si sería factible una temperatura determinada y si seríamos capaces de tener un almacén acabado en meses, pero aún no hay nada definido. Pero sí, estamos explorando esa posibilidad. Tendrían que ser activos cercanos a las grandes ciudades, pero a la vez que sea posible distribuir a toda la población, con lo cual se está hablando de distribuciones a nivel nacional, pero sin concretar si serán vía almacenes grandes o diversos pequeños, no hay nada definido.
Vamos a desarrollar un megaparque en Illescas, un proyecto que contará con unos 300.000 m2”
¿Qué zonas considera prioritarias para iniciar nuevos proyectos en la Península Ibérica?
Barcelona es un mercado muy atractivo. Próximamente anunciaremos varias inversiones en esta ubicación. El gran problema es que los suelos en Barcelona son muy escasos y pequeños, por lo que serán de tallas más reducidas, pero muy enfocados a la última milla y al ecommerce, además de muy prime. También estamos estudiando nuevas oportunidades en Andalucía, seguramente el año que viene podamos anunciar nuestra primera inversión en esta comunidad autónoma, así como en la zona norte, cerca de Euskadi.
Otros dos proyectos que tenemos en marcha son en Illescas (Toledo) y en Villaverde (Madrid). El de Illescas es muy ambicioso, todavía no podemos concretar nada, pero vamos a anunciar un megaparque en Illescas el año que viene con unas dimensiones a la altura de los 300.000 metros cuadrados de suelo, también destinada a un único cliente. En cuanto a la parcela de Villaverde, es un proyecto que cuenta con 70.000 m2 que dedicaremos exclusivamente a la última milla. Estamos en conversaciones ya muy avanzadas con un player internacional para comenzar a construir este mismo año.
¿Se plantea GLP invertir en microhubs urbanos?
Aún no está claro porque no sabemos cómo va a evolucionar el transporte en las ciudades. Todos tenemos claro que tenemos que estar lo más cerca posible del consumidor. No obstante, vemos que cada vez se tiende más a reducir el tráfico urbano y a la implementación de zonas más verdes. No se ha conjugado todavía la fórmula mágica -más allá de los vehículos eléctricos- y hay muchos modelos de distribución urbana. Personalmente, abogo por implementar hubs en zonas periféricas tipo M-40 en Madrid o Rondas en Barcelona, y desde ahí realizar el reparto a través de vehículos pequeños con mayor autonomía. Hemos empezado a tomar posiciones a través del proyecto de Villaverde, con el que pretendemos que se realice el reparto desde la M-40. El invertir en un microhub urbano dentro de la M-30 aún no lo vemos lo suficientemente claro.
Invertir en un microhub urbano dentro de la M-30 aún no lo vemos lo suficientemente claro”
Más allá de las plataformas dedicadas al ecommerce, ¿qué otros grandes segmentos creen que van a motivar el crecimiento de la inmologística?
El Covid-19, más allá del ecommerce, ha puesto de relieve que la cadena de almacenaje estaba muy tensa. Ha habido problemas de desabastecimiento, y ahora somos conscientes de que pueden producirse nuevas pandemias o guerras comerciales, por lo que la cadena de suministro se ha dado cuenta de que necesita un almacenamiento selectivo y estratégico. Observamos una tendencia de incrementar el volumen de almacenamiento a través de edificios que tengan la capacidad de almacenar en menor rotación. Asimismo, cobra cada vez más importancia la tecnología que incorporan los edificios. Nuestros clientes gestionan ya sus stocks de forma digital y con programaciones y los edificios tienen que ser ya capaces de alimentar de información a los operadores. Trabajamos en ‘entornos’, no son espacios alquilados, sino que proveemos un entorno que le va a suponer una mejora de la información, un ahorro energético que les va a ayudar a ser más competitivos. Se ha producido una revolución en Asia, y cada vez más en España. Por ello, todas nuestras instalaciones cuentan ya con tecnología de gestión de datos (BMS) y tenemos la certeza de que en los próximos años esto será cada vez más importante.
¿El cambio de flujos globales hacia la producción más local podría generar algún impacto en su negocio de cara al futuro?
Hemos trabajado todos bajo el modelo de la industrial del automóvil, que siempre hemos pensado que era el más optimizado, pero ha demostrado ser frágil. Ya no lo digo por el consumo, sino por la cadena de suministro, que era demasiado tensa. Creemos que habrá una mayor producción local, pero no nos equivoquemos tampoco, porque el precio es el precio. La energía eléctrica y su producción va a afectar nuestro sector y, si somos capaces de generar esta energía de forma económica y con mano de obra a un coste relativamente moderado, sí veremos un acercamiento. La producción es muy difícil de mover, pero el almacenaje es más fácil de desplazar.
Los proyectos que tenemos pendientes de 2020 probablemente los lanzaremos a lo largo de 2021”
Justo antes de la pandemia, GLP manejaba unas previsiones de aumentar la cartera de proyectos en España durante 2020 por encima de los 100.000 m2, ¿ha sido posible mantener esa promesa?
A nivel europeo, hemos mantenido las cifras de 2019, con una mejora en torno al 10% o 15%. En generación de suelo, hemos batido con creces las previsiones. En construcción de naves no, por el impasse de los clientes que no sabían si lanzar o no proyectos. Aun así, las previsiones siguen siendo muy optimistas y los proyectos que tenemos pendientes de 2020 probablemente los lanzaremos en 2021, un ejercicio para el que prevemos una mejora en comparación con 2020.
¿Cómo se ha comportado el mercado inmologístico en los meses de pandemia?
Somos un sector afortunado, en comparación con otros. Este sector ya tenía muy buenas proyecciones prepandemia gracias al ecommerce. Lo que ha demostrado esta crisis sanitaria es que la cadena de suministro es crítica en todo el entorno geoeconómico. Efectivamente, tuvimos unos primeros meses de incertidumbre, sobre todo con necesidades urgentes y a picos. Algunos clientes nos solicitaban alquilar almacenes para un mes a cualquier precio. Esto sucedió durante dos o tres meses hasta que se estabilizó la primera ola. Sin embargo, tras la incertidumbre, hemos registrado un tercer trimestre espectacular, porque la necesidad es enorme. Antes los operadores logísticos no tenían claro cómo iba a afectarles este nuevo entorno. Ahora se han conllevado estudios y se han trazado estrategias claras al respecto, por lo que esperamos un cuarto trimestre también bastante positivo.
¿Cree que existe riesgo de una burbuja?
En lo relativo a este tema, diferencio la parte promoción y la parte inversión, la gente que compra y vende edificios. En la parte de promoción, yo creo que no se está generando una burbuja y que se están haciendo las cosas bien en general y el consumo va ocupando esos edificios. Donde sí creo que ya existe una burbuja es en el mercado de la inversión de la compraventa de edificios, porque hay una cascada de capital. Muchos de estos players son cortoplacistas o no están analizando que los operadores logísticos no pueden subir las rentas porque tienen un margen muy limitado.
Hemos recibido peticiones de todo tipo durante la pandemia, justificadas e injustificadas”
¿Se ha visto GLP forzada a adaptar al alza o a la baja las rentas para acomodarse a la situación durante la pandemia?
Hemos recibido peticiones de todo tipo, justificadas e injustificadas. Hemos estudiado caso por caso, ya que hemos considerado que era injusto generalizar, pues había empresas que sí se encontraban en situaciones delicadas, y otras que simplemente querían aprovechar la coyuntura económica. En los casos en los que hemos negociado con las empresas, con unas hemos decidido aplazar los pagos, o pagar menos, pero con más años de contrato, entre otras soluciones. Cuando tienes una relación transparente, este tipo de acuerdos funcionan. Por localizaciones prime, Catalunya ha subido rentas por la falta de espacio y sí hemos notado un aumento de las rentas. En Madrid, se genera mucho producto y las rentas se están conteniendo, aunque suben ligeramente en la primera y segunda corona. Sí han subido un poco las rentas, pero suave, del 1% o 2%.
¿Han notado cambios en el diseño de los espacios para la movilidad en los almacenes postcoronavirus?
Sin duda. La flexibilidad es un concepto que ha ganado mucha popularidad, sobre todo para afrontar los picos de demanda. Nos piden cada vez más adaptabilidad del espacio y de modular los edificios, para poder integrar las operaciones de sus clientes en un mismo espacio. Para ello, necesitas un almacén muy flexible en la modulación de los muros cortafuegos, en los muelles y en el volumen. Además, si antes tener una clase A era un plus, ahora es una necesidad. Los clientes ya no quieren estar en un edificio que no cuente con una certificación. Si no la tienes, eres un subproducto. Hay muchos almacenes que se están quedando obsoletos por ello frente a los nuevos.
Los clientes ya no quieren estar en un edificio que no cuente con una certificación medioambiental”
¿Qué papel están jugando tecnologías como la automatización a la hora de asegurar las operativas logísticas?
Se me hace difícil antojar una operativa logística sin automatización. Hablamos de sorters, transelevadores, empaquetadores, seleccionadores, todo tipo de herramientas que se están poniendo ya en todos los almacenes grandes. Son inversiones importantes. Estamos observando por parte de los clientes que nos solicitan si nosotros podemos correr con esa inversión y lo hemos hecho ya en algunos países europeos.
