La recuperación afianza la inversión en inmologística de ecommerce y última milla

La contratación inmologística no ha registrado caídas de las que deba recuperarse, a diferencia de otros sectores afectados por la crisis económica derivada de la pandemia de Covid-19. Sin embargo, una tendencia al alza en la economía facilitará que la inversión en superficies logísticas especializadas en ecommerce y última milla reciba el empuje definitivo para convertirse en la nueva palanca del negocio inmobiliario logístico. “Es muy relevante el incremento de contratación por parte de las empresas de ecommerce”, constata el director de Desarrollo de Negocio de GLP, Miguel Monreal, que añade que, gracias a la consolidación de este segmento, “hemos visto cómo mercados antes considerados secundarios y de escaso interés inversor se están posicionando en el mercado de manera interesante”. Llegadas al panorama logístico como Córdoba o Alicante “empiezan a sonar con fuerza”, afirma.

“La mancha de aceite del ecommerce hará edificios más eficientes y más acogedores”
Miguel Monreal Director de Desarrollo de Negocio de GLP

En opinión de este directivo de la promotora inmologística GLP, la mayor demanda de contratación en los primeros seis meses de 2021 se ha centrado en los grandes edificios XXL y en los de última milla a las afueras de las ciudades, tanto por por parte de empresas ya establecidas en España como por parte de nuevos players que, debido al incremento de actividad en los meses de pandemia, han necesitado establecerse en nuestro país. Miguel Monreal apuesta por el mantenimiento de esta tendencia en lo que resta de ejercicio, “quizá afianzándose aún más conforme se atisban síntomas más claros de remontada económica”. “A medida que el ecommerce se vaya consolidando, la mancha de aceite de sus ubicaciones se irá expandiendo y los edificios serán más eficientes, menos contaminantes y más acogedores”, asegura Monreal.

En términos de contratación inmologística, los datos no dan sorpresas porque siguen concentrándose en los polos logísticos más activos de nuestro país. En el primer semestre de este año, se ha alcanzado la cifra récord de 1,5 millones de euros de contratación, casi el total de la inversión de 2020. Solo Madrid, Barcelona, Valencia y Zaragoza concentraron el 97% de la misma, según los datos de la consultora inmobiliaria CBRE, sin perder de vista los datos arrojados por Valencia, Sevilla o Bilbao, “que ofrecen grandes posibilidades, incluyendo operaciones de suelo para desarrollo”, afirma el director de Retail y Logística de Merlin Properties, Luis Lázaro.

En la capital, el Corredor de Henares ha sido, una vez más, el eje que más superficie contratada ha concentrado, concretamente el 65% de la demanda del segundo trimestre y el 55% de las operaciones firmadas, según los datos de BNP Paribas Real Estate. Respecto a Barcelona, la contratación del segundo trimestre del año ha sumado un total de 263.140 metros cuadrados, lo que supone un incremento del 186% respecto al mismo periodo del año anterior. Prácticamente replicó los niveles de contratación registrados en el primer trimestre, que marcó un récord en la serie histórica.

“El mercado logístico ha alcanzado el mejor volumen de absorción en los últimos cinco años”
Luis Lázaro Director de Retail y Logística de Merlin Properties

Además, la inversión en el sector logístico ha alcanzado este primer semestre los 1.395 millones de euros, lo que supone un aumento del 169% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior. Es la segunda cifra más alta de la serie histórica, casi a niveles previos a la pandemia. “El mercado logístico ha mostrado una gran actividad, alcanzando el mejor volumen de absorción en los últimos cinco años”, valora Luis Lázaro. El semestre ha estado marcado, según comenta el directivo de la socimi Merlin Properties, por la compra de la plataforma de inversiones Montepino, cuyo valor se situaba por encima de los 1.000 millones de euros. “Sin embargo, hay un gran apetito inversor que se ha reflejado en la venta de carteras más pequeñas y activos individuales”.

1.395 millones de euros

La inversión se ha situado en los 1.395 millones de euros, el 169% más respecto al mismo periodo de 2020

LA SOSTENIBILIDAD Y EL BIENESTAR DE LOS EMPLEADOS COMO NUEVA TENDENCIA INMOLOGÍSTICA
En poco más de un año, el mercado inmologístico ha pasado a un primer plano, lo que ha acrecentado la necesidad de actualización y aumento del parque existente en un sector cada vez más concienciado con la sostenibilidad. “Diría que uno de los puntos calientes y megatendencia universal a la que habrá que prestar atención es a los criterios ESG (Environmental, Social and Governance)”, asegura el director ejecutivo de Industrial y Logística de Savills Aguirre Newman, Antonio Montero. Esto, según los expertos, se traducirá en un incremento de los edificios sostenibles, de las energías verdes y de las certificaciones energéticas. “Conocer las necesidades en cuanto a arquitectura, sostenibilidad e infraestructuras para la eficiencia logística es clave ahora mismo para la inversión a medio y largo plazo”, afirma Montero.

La logística de frío se postula como la gran protagonista del futuro que requerirá de instalaciones adaptadas

Por otro lado, el denominado ‘wellbeing’, el bienestar de los empleados, dentro de los espacios logísticos empieza a cotizar al alza en el sector. “Ello conlleva una implantación de servicios, de conciencia del entorno, de mejores áreas de descanso o de luminosidad natural”, valora Luis Lázaro (Merlin Properties). Desde el punto de vista más técnico, el sector sigue reclamando desarrollos logísticos por encima de los 15.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable para ecommerce que incorporen grandes playas de maniobras, amplias zonas de picking, packing y cross docking y silos robotizados en algunos casos. Esta caracterización de los inmuebles persigue también dar respuesta a la demanda de la logística de frío, que según los expertos, ganará cada vez mayor protagonismo.

“Para tener un mercado maduro, hay que equilibrar la oferta para una demanda exigente”
Antonio Montero Director Ejecutivo de Industrial y Logística de Savills Aguirre Newman

EL FUTURO DEL SEGMENTO INDUSTRIAL
Para el conjunto de este 2021, se espera alcanzar volúmenes de inversión totales alrededor de los 2.300 millones de euros a nivel nacional, tal y como recogen los datos de Savills Aguirre Newman. Esta cifra supondría un récord para el sector. Aunque el mercado actualmente continúa con escasez de oportunidades, “el sector inmologístico está en un excelente momento”, reconoce Antonio Montero (Savills Aguirre Newman), gracias a las cifras globales y a las de absorción netas y el número de operaciones. Este crecimiento podría verse amenazado por los incrementos de los precios del suelo y de construcción, que en los últimos meses han crecido más del 20%. Otra de las amenazas que podrían llegar más pronto que tarde es la escasez de terreno, que se compensará con los nuevos proyectos de logística en vertical, según Savills Aguirre Newman. Para evitar un desplome de los números, Montero cree que “para llegar a un mercado maduro, necesitamos actualizar el parque logístico y equilibrar la oferta para una demanda creciente y más exigente”.