“No estamos en una burbuja, porque el crecimiento inmologístico en España va a permanecer”
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El brazo inmologístico enfocado en última milla de Blackstone, Mileway, ha crecido el 50% en España desde su desembarco en octubre de 2019 y mantienen una alta ocupación en sus más de 70 activos. Su estrategia reside en la diversificación de la cartera de activos por todo el territorio español, más allá de las zonas prime, y en su apuesta por buscar productos de valor añadido en el mercado. El Country Manager en España de Mileway, Guillermo Ravell, desgrana cómo el ecommerce, intensificado por la pandemia, ha aumentado las posibilidades inmologísticas en toda la Península Ibérica y destaca la necesidad de preparar a las empresas ante el aumento de demanda de venta online.
En dos años, Mileway ha sumado más de 70 activos en España, que suponen más de 500.000 metros cuadrados. ¿A partir de qué cifra creen que habrán alcanzado su objetivo a corto plazo?
No tenemos un límite, estamos dispuestos a crecer todo lo posible. Lo que sí puedo decir es que, desde hace dos años, cuando empezamos a operar en España, hemos crecido cerca del 50%. Estamos preparados para ello, tenemos la estructura, las capacidades y el conocimiento para hacerlo. Mi deseo es que podamos duplicar o triplicar el tamaño. Nuestro objetivo no es solo crecer, es encontrar un producto que realmente se considere como última milla y que tenga una cierta calidad para operarlo.
¿Y a medio plazo?
Nuestro objetivo a medio plazo será triplicar el tamaño en España. El 85% de los activos que tenemos están concentrados en cinco países (Reino Unido, Alemania, Holanda, Suecia y Francia), así que el resto es solo el 15%, por lo que realmente tenemos la posibilidad de crecer más en mercados como el español. Ese es el objetivo, pero creemos que tenemos más posibilidades de crecer.
¿Es más fácil crecer en España que en otros mercados?
Diría que nunca se sabe porque puedes encontrar una buena oportunidad. Lo que sí es cierto es que España tiene una economía fuerte y un crecimiento en ecommerce probablemente mayor que en otros países. Pensamos que quizá haya más posibilidades que en otros países. También añadiría que, dado que nuestro enfoque en la última milla no se focaliza solo en las ciudades de Madrid, Barcelona o Valencia, también estamos centrados en muchas de las ubicaciones secundarias de España donde la densidad de población es superior a 200.000 habitantes. Estamos creciendo en este tipo de localizaciones, por lo que probablemente tengamos más posibilidades donde otros inversores están menos enfocados. Tenemos activos en Madrid, Barcelona y Valencia, pero también en Bilbao, Málaga, Vitoria, Pamplona, Alicante, A Coruña, Ourense…
España tiene un crecimiento en ecommerce probablemente mayor que en otros países”
¿Se ha acelerado la inmologística regional por la pandemia?
La pandemia ha acelerado esta tendencia. Creo que todos somos conscientes de que compramos más por internet. Lo que estamos esperando es que el crecimiento de las ventas online en España en cinco años se produzca en seis meses. Hay sectores más afectados y otros que están creciendo más. Algunos de ellos están pidiendo más espacio. Los supermercados online están creciendo bastante, el sector pharma también… Así que depende del sector, pero en general, todos ellos están centrados en crecer online. Las empresas que no estén preparadas en la cadena de suministro no podrán servir online como se necesita.
¿Detecta un sobrecalentamiento del mercado inmologístico español?
Es una realidad que hay competencia, más que antes, probablemente porque todos los inversores han visto que la logística, a causa del ecommerce y el número de ocupantes, está creciendo. Sin embargo, no creo que se esté recalentando. Creo que es una tendencia que no es cíclica y va a permanecer. La ocupación está creciendo y este año va a ser récord en la década. Eso significa que hay una fuerte demanda y, por eso, creemos que no es una burbuja. Y por supuesto, hay más interés por parte de los inversores.
¿Qué características debe tener una plataforma logística para generar el interés de Mileway?
Es una combinación de ciertas características. Primero es la ubicación, necesita estar cerca de la ciudad en primera línea para servirla muy rápidamente, el acceso del polígono industrial necesita ser fácil, con autopistas y accesible a camiones u otros vehículos. Necesita tener una cierta altura porque al final se está almacenando, tener muelles de carga o puertas para que puedan recoger el producto y entregarlo con camiones. Luego hay más características técnicas, pero también la zona de maniobra es un punto muy importante y más en el futuro, dependiendo de los clientes, porque hay una tendencia a utilizar vehículos eléctricos. Los clientes piden cada vez más suministro de energía para tener cámaras frigoríficas o para los vehículos eléctricos.
¿Cómo está trabajando Mileway para mejorar la sostenibilidad de sus activos logísticos?
Por ejemplo, tenemos un activo en Madrid que estamos terminando de reformar en el que hemos invertido mucho dinero de cara a prepararnos para el futuro y para las nuevas tendencias de los ocupantes. Acabamos de obtener el certificado BREEAM, que cada vez es más importante para los ocupantes, probablemente más para los internacionales, que están muy preocupados por el ESG (environmental, social and governance) y la sostenibilidad, y exigen en los activos ciertos niveles de ESG. Estamos aumentando el suministro de energía, solo para que esté preparado para todos los supermercados o empresas que necesitan tener cargadores eléctricos en el exterior, y hemos incorporado iluminación LED, algo en lo que estamos muy centrados para que el consumo de luz sea menor. Así que este tipo de características son importantes para nosotros, pero si una inversión no tiene estas características, las implementaremos.
Los clientes piden más suministro energético para cámaras frigoríficas o vehículos eléctricos”
¿Les está afectando la escasez de suelo en Catalunya?
En Barcelona es difícil, no solo para nosotros, sino en general para todos los players, pues la ocupación es muy alta y hay poco espacio disponible para almacenes. Falta suelo, sin embargo, esto solo significa que tenemos que ser más creativos y encontrar oportunidades de transformación de almacenes antiguos para adaptarlos a las nuevas necesidades y demandas del mercado.
¿Se plantean comprar proyectos llave en mano para el futuro?
Sí. El de Valencia es un edificio nuevo que fue desarrollado por un promotor español y que acabamos de incorporar a nuestro portfolio cuando estaba vacío para encontrar un ocupante para esa nave, justo en el momento en el que adquiríamos el activo. También tenemos otros en proyecto.
¿En qué estarían interesados en comprar?
Las propiedades a futuro o llave en mano son una de las alternativas. Otra son los activos existentes con un ocupante, vendido por un propietario, family office, propietario privado o institucional, y el tercero podría ser el sale & leaseback. Hemos realizado algunas operaciones de este tipo en los últimos dos años, por ejemplo, el caso de la cartera de Gallastegui que adquirimos el año pasado en la que se incluían cuatro activos en Madrid, Barcelona, Bilbao y Valencia.
¿Van a comprar más activos utilizando esta fórmula de sale & leaseback? ¿Es difícil encontrarlos?
Nos encantaría. A veces hay que crear la oportunidad o incluso los minoristas no tienen en cuenta que es una buena oportunidad para ellos para que puedan disponer de un balance más saludable y puedan invertir en el crecimiento de su actividad. Eso es lo que ha ocurrido con varias operaciones de sale & leaseback y era el objetivo de los ocupantes: obtener dinero en efectivo, reducir la deuda y así invertir en el crecimiento, porque necesitan estar preparados para el futuro. Si encontramos más oportunidades de sale & leaseback, sin duda nos interesará.
Probablemente tengamos más posibilidades donde otros inversores están menos enfocados”
Además de las grandes naves logísticas, ¿se plantean la adquisición de espacios urbanos como los dark stores?
Tenemos algunas dark kitchens en nuestra cartera en otros países, como Reino Unido y Holanda. En España no tenemos, pero el tipo de activos que tenemos están preparados para ello. Es un tipo de clientes que nos interesa. Nuestra cartera en general en España tiene tamaños más grandes que en otros, pero estamos adquiriendo activos con varios ocupantes donde podrían encajar rápidamente en este tamaño. Si tenemos oportunidades para ellos, serán un cliente potencial para nosotros.
¿Cuáles son las próximas inversiones de Mileway para 2022 en España?
Tenemos varios proyectos en cartera que estamos negociando. Además, estamos buscando en todas las ciudades secundarias o en la mayoría de ellas: Bilbao, Málaga, Pamplona, Vitoria, Alicante, Sevilla…
¿Cómo espera que evolucionen los alquileres en los próximos meses?
Depende de los submercados. Donde hay más suelo en desarrollo es donde hay más oferta. Probablemente en esos mercados será más estable, y donde hay falta de suelo como en Barcelona no. Es cierto que los alquileres han ido subiendo durante los últimos meses. No solo por la escasa demanda, sino también porque los ocupantes están exigiendo más prestaciones ESG en las naves, el certificado BREEAM, las quieren por un coste mayor y están dispuestos a pagar por ello.
