26 de mayo de 2022 | Actualizado 13:01

La inmologística acelera la diversificación de activos en emplazamientos secundarios

El ecommerce y la necesidad de ampliar la capilaridad logística aumentan la rentabilidad de zonas que, hasta ahora, generaban menos interés
Panattoni / Merlin Properties / Transportes Gallastegui

Los gigantes del negocio inmologístico han centrado su interés en activos situados en las primeras coronas de grandes ciudades, como Madrid y Barcelona. Hasta ahora, eran los más rentables por situarse en zonas prime. Sin embargo, el crecimiento exponencial del comercio electrónico está motivando una nueva tendencia: la apuesta por emplazamientos secundarios. Ciudades como Sevilla, Bilbao o incluso Valladolid se alzan como soluciones ante la escasez de suelo existente en las inmediaciones de las grandes urbes y para dar respuesta a la necesidad de aumentar la capilaridad logística.

El director de TPF Consultora Inmobiliaria, Baldemar Asensio, confirma que “se trata no solo de una nueva tendencia, sino de una realidad”. Según explica, “los parques principales de mayor volumen han tenido una gran inversión de renovación en los mercados ya maduros y es ahora cuando estos esfuerzos se requieren en estas nuevas coronas”. Desde Savills Aguirre Newman, su director ejecutivo de Industrial & Logistics, Antonio Montero, expone que se trata de un fenómeno anterior a la pandemia y se inició hace tres años con pocos inversores y desarrolladores interesados en estas ubicaciones, pero “hoy lo que es difícil es encontrar un fondo o un desarrollador que no haya abierto la búsqueda a localizaciones secundarias”. Coincide el director general de Retail y Logística de Merlin Properties, Luis Lázaro, sobre la existencia de naves logísticas en estas zonas, “aunque gestionadas principalmente por inversores privados y usuarios (compañías) locales”.

BILBAO, MÁLAGA, SEVILLA Y ZARAGOZA GANAN ATRACTIVO
Algunas ciudades se repiten, otras dependen de la estrategia de los promotores. En el caso de TPF Consultora Inmobiliaria, han apostado por la zona de Castilla y León, Cantabria y por Alicante y Murcia en el Levante “por ser zonas que, hasta el momento, carecen de una estructura inmologística que les permita conectar con los grandes nodos logísticos ya consolidados”. Sevilla o Zaragoza, señala el director general de Panattoni para España y Portugal, Gustavo Cardozo, “se están convirtiendo en hubs de primerísimo nivel para conectar amplias regiones de la Península ibérica, e incluso fuera de ella”. También cita a Murcia como “nodo intermedio entre el sur y la parte más oriental del Arco del Mediterráneo”, además del País Vasco, “fundamental para el transporte por carretera entre la península y el resto de Europa”. Otros destinos destacados, en este caso por el director de Inversiones de JLL España, Sergio Fernandes, son Castilla-La Mancha “como extensión del mercado de Madrid para distribuir a la capital”, así como al resto del territorio nacional, y Tarragona en Catalunya.

“Se están alimentando carteras exclusivamente con producto last mile en ciudades muy diversas”
Sergio Fernandes Director de Inversiones de JLL España

Luis Lázaro (Merlin Properties) añade a la lista Burgos, el eje Bilbao-Vitoria y Málaga por su cercanía a los “grandes polos de consumo y fabricación, así como de puertos de entrada de mercancías”. Asimismo, destaca que surgirán operaciones “algo más pequeñas, pero abundantes”, en ciudades de menor tamaño “para dar respuesta a la capilaridad logística necesaria hoy en día”. Esta predisposición de los promotores también se ha notado en las agendas de JLL: “Hemos visto proyectos last mile en Valladolid, Alicante, Albacete y en muchas otras”, admite Sergio Fernandes. De hecho, continúa, “algunos grupos están alimentando carteras exclusivamente con producto last mile en ciudades muy diversas” porque este tipo de activos ha funcionado en otros países y “existe una demanda que soporta los proyectos”. Es el caso de Mileway, que se interesa por activos en emplazamientos secundarios con una densidad mínima de 200.000 habitantes. Su Country Manager en España, Guillermo Ravell, reconoce que, aunque en su cartera hay activos en ubicaciones terciarias, estudian caso por caso: “Tenemos que ver toda la inversión para ver si tiene sentido o no”.

“Sevilla o Zaragoza se están convirtiendo en hubs de primer nivel para conectar amplias regiones”
Gustavo Cardozo Director general de Panattoni para España y Portugal

Respecto a su rentabilidad, Sergio Fernandes (JLL España) expone que “cualquier proyecto que tenga una buena historia detrás y responda a una necesidad real puede ser considerado prime si el inquilino es de primer nivel y el contrato de arrendamiento es sólido y de larga duración, puesto que “el concepto de prime está cambiando”. En principio, la rentabilidad prime es menor, asegura Antonio Montero (Savills Aguirre Newman), “porque es más segura al tener demanda y ocupación con menor riesgo”. Ante la escasez de oportunidad en zonas prime, añade, “es lógico buscar producto en otras zonas en las que se prevén buenos resultados”. Por esta razón, “en mercados históricos secundarios, como Sevilla o Zaragoza, se pueden encontrar actualmente proyectos en rentabilidad con mucho sentido por ubicación, calidad constructiva y calidad del operador”, y en nuevos mercados, como Málaga, interesantes por el incremento de la población, “la necesidad de espacio con la calidad que requieren los operadores hacen prever buena oportunidades de reposicionamiento o nuevos desarrollos”. Una particularidad de este segmento del sector inmologístico es la falta de información. “En el caso de estos activos”, explica Baldemar Asensio (TPF Consultora Inmobiliaria), “disponemos de pocos datos en cuanto a renta y el mercado en general del tipo de zona donde se encuentran”.

ECOMMERCE Y MAYOR CAPILARIDAD LOGÍSTICA
El cambio de hábitos de la sociedad ha impulsado el crecimiento del ecommerce, y con él, la necesidad de distribuir en el menor tiempo posible. “Ahora es necesario disponer de plataformas de entrega en varias ciudades de la misma provincia”, señala Sergio Fernandes (JLL España). “La mayoría de los ocupantes”, explica Guillermo Ravell (Mileway), “están haciendo crecer sus negocios muy rápido”, razón por la que “hay que estar muy cerca y las ciudades secundarias tienen que estar preparadas para la distribución de última milla“. De ahí surge otro motivo, la falta de estructura inmologística que atienda a este necesidad. “En muchos casos”, expone Baldemar Asensio (TPF Consultora Inmobiliaria), “se están haciendo operativas sobre activos difícilmente legalizables o con ritmos de operatividad poco racionales”. Las actuales disrupciones de las cadenas de suministro internacionales serían otro aliciente, subraya Gustavo Cardozo (Panattoni): “Eso ha derivado en la necesidad de disponer de espacio logístico suficiente en el que almacenar todo el excedente de inventario”.

“Es difícil encontrar un fondo o un desarrollador que no se haya abierto a ubicaciones secundarias”
Antonio Montero Director de Industrial & Logistics de Savills Aguirre Newman

Otra tendencia que subyace el cambio de tendencia, continúa el director general de Panattoni para España y Portugal, “es la evolución de la demanda” a edificios más modernos, más sofisticados, “con facilidades para actividades de cross-dock, con una buena calificación energética, sostenibles y que generen menos costes operativos al cliente”. Además, Gustavo Cardozo cita también la flexibilidad para acoger a usuarios muy diversos, ya que el auge del ecommerce es transversal y afecta a todo tipo de sectores, como el pharma, las paqueterías, gran distribución o alimentación. En la misma línea se expresa Antonio Montero (Savills Aguirre Newman) y añade que los cambios estratégicos en la supply chain de las grandes compañías exige “mejorar las instalaciones y ubicación de muchos operadores presentes en estos mercados desde hace años y en los que no se ha promocionado desde 2007”.

En cuanto a las ventajas de estos emplazamientos secundarios, la escasez de oportunidades en los principales mercados y la gran liquidez disponible para invertir impulsan su rentabilidad, además de que precio del suelo no es tan caro. Por otro lado, Gustavo Cardozo señala “la menor competencia, si los comparamos con Madrid y Barcelona”, y “también un mayor margen para encontrar terrenos de grandes dimensiones”. Sergio Fernandes (JLL España) destaca la posibilidad de diversificar a los inversores y “no concentrar su riesgo siempre en las mismas ciudades”.

Passador

Ventajas y desventajas de activos en localizaciones secundarias

Fuente: Elaboración propia

Por contra, Baldemar Asensio (TPF Consultora Inmobiliaria) advierte de la falta que en estas ubicaciones secundarias “las operaciones son de menor tamaño y falta conocimiento de temas legales”. Suscribe este último punto Gustavo Cardozo (Panattoni): “Esta nueva situación ha pillado desprevenidas a las autoridades locales y algunas no cuentan con las infraestructuras necesarias para desarrollar un producto acorde a las necesidades actuales del sector, o desconocen el mercado de alquiler de edificios logísticos”. El riesgo de estas operaciones también es más alto. “La demanda es más limitada normalmente y los proyectos sin inquilino tienen más riesgo de no poder ocuparse”, explica Sergio Fernandes (JLL España). Por esta razón, afirma Antonio Montero (Savills Aguirre Newman), “preferentemente se realizan proyectos llave en mano”.

Para que este tipo de activos sean interesantes, los promotores piden una serie de requisitos. Por un lado, los contratos mejor a largo plazo “por la posible reposición de los inquilinos”, explica Baldemar Asensio (TPF Consultora Inmobiliaria). Coinciden Luis Lázaro (Merlin Properties) y Sergio Fernandes (JLL España) sobre lo contratos de arrendamiento de larga duración. “En ciudades pequeñas, el inversor va a pedir mayor duración contractual”, asegura el director de Inversiones de JLL España, y añade que también se asegurará de que el activo sea flexible “para que pueda ser arrendado a otros posibles usuarios”. Por su parte, Gustavo Cardozo (Panattoni) pone el foco en “la disponibilidad de terrenos de grandes dimensiones, para los que hay una demanda muy fuerte”, y las infraestructuras, ya que “puedes estar en una zona prime, pero si estás lejos de las autovías, por ejemplo, te sirve de poco”.