2 de julio de 2022 | Actualizado 14:25

La inmologística teme perder competitividad en Catalunya por la falta de suelo y de agilidad

Los promotores inmologísticos reclaman a la Administración que agilice la normativa para la reconversión de suelo industrial a logístico
Jordi Fornós (Cimalsa), Ignacio García Cuenca (Goodman), Cristian Oller (Prologis) y Gloria Valverde (Savills) han compartido una mesa redonda en la jornada 'Transformarse para crecer. Impulso logístico en Catalunya', organizada por Expansión | Expansión

El tejido inmologístico está comenzando a percibir una pérdida de competitividad en Catalunya, debida principalmente a la escasez de suelo y la falta de agilidad normativa para su reconversión a usos logísticos. La baja disponibilidad, que se sitúa en la actualidad alrededor del 2,4% y por debajo del 1% en la primera corona (Barcelona), convive con las cifras récord de absorción inmologística alcanzadas en 2021. Esta tensión entre oferta y demanda, que redunda en aumentos de precios, genera el temor de una pérdida de oportunidades en beneficio de otras regiones, según han coincidido los actores inmobiliarios presentes en la mesa redonda organizada este jueves por Expansión en Barcelona.

“Solo se ha adjudicado el 50% del nuevo stock previsto para los próximos dos años”
Gloria Valverde Directora de Logístico-Industrial de Savills en Barcelona

“En el primer trimestre de 2022, cerraremos en torno a los 220.000 metros cuadrados de absorción”, asegura la directora de Logístico-Industrial de Savills en Barcelona, Gloria Valverde, “y a final de año nos situaremos en las cifras de 2021”, cuando se alcanzaron los 900.000 metros cuadrados. Según explica la directiva, “el problema es la disponibilidad de nave construida o de proyectos”, pues sus previsiones de generación de nuevo stock para 2022 y 2023 superan el millón de metros cuadrados a construir. Sin embargo, en estos momentos “tan solo está adjudicado el 50%, por lo que la otra mitad es producto que no cubre las necesidades de la demanda”.

“Debemos crecer en vertical para optimizar el suelo y acaparar otro tipo de usos”
Ignacio García Cuenca Country Manager de Goodman en España

Ante esta situación, “el reto principal es reconvertir el suelo industrial existente a logístico”, defiende el country manager de Goodman para España, Ignacio García Cuenca. “El 80% del suelo que desarrolla nuestra compañía en Europa se da en suelo industrial existente”, añade, “y si no existe, debemos crearlo en zonas acordes al crecimiento de la ciudad, respetando las zonas residenciales”. Dada la dificultad de ampliar el espacio inmologístico, “debemos crecer en vertical para optimizar el suelo y acaparar otro tipo de usos”, una estrategia que el promotor ha seguido en sus recientes desarrollos en Molins de Rei y Castellbisbal.

“Tenemos una Administración muy garantista en Catalunya y necesitamos agilidad”
Cristian Oller Country manager de Prologis en España

En la misma línea, el country manager de Prologis en España, Cristian Oller, reclama reutilizar el espacio industrial en desuso y “no generar más bolsa de suelo sin planificación: si nos tenemos que ir a cuartas coronas, lejos del tejido urbano, los clientes se irán a otras ubicaciones”. En este sentido, “tenemos experiencia con dos clientes que han decidido irse a Aragón, y otro a Lyon (Francia), en vez de quedarse en Catalunya”, lamenta Oller. Según explica, los impedimentos administrativos a la reconversión del suelo ralentizan la adquisición de activos y reducen el atractivo de la inversión inmologística. “En Catalunya, tenemos una Administración muy garantista”, concluye, “pero quizás no tenemos la agilidad que necesitaríamos”. A su juicio, “habría que alinear los planes directores con una planificación urbana más profunda”.

“Debemos ser diligentes en la puesta de suelo en el mercado, lo que requerirá cambios legislativos”
Jordi Fornós Director de Consultoría y Proyectos Estratégicos de Cimalsa

Coincide en el análisis Gloria Valverde (Savills Aguirre Newman), quien denuncia que “la ley de urbanismo, los planes directores, el redactado de planes parciales y los proyectos de parcelación se dilatan tanto en el tiempo que cuesta mucho poner un proyecto sobre la mesa”. En este sentido, el director de Consultoría y Proyectos Estratégicos de Cimalsa, Jordi Fornós, reclama “agilidad y diligencia” para la reconversión, pues “cuando nos preguntan por bolsas de suelo, por demanda de grandes superficies para implantarse en Catalunya, a veces no tenemos la habilidad suficiente para poder responder”. Por ello, “debemos ser más diligentes en la puesta de suelo en el mercado, lo que seguramente va a requerir algún cambio legislativo”, ya que, en su opinión, la normativa actual “está redundando en que se pierdan oportunidades en Catalunya frente a otras regiones o países colindantes”.

En este sentido, Cristian Oller (Prologis) matiza que la menor competitividad “no es un problema generalizado, pero sí vemos otras administraciones que agilizan esta tramitación y facilitan la implantación de empresas”. A pesar de ello, asegura que Catalunya tiene las “condiciones óptimas para ser un polo de mayor envergadura de lo que es hoy: en menos de 48 horas se puede dar suministro a 400 milones de usuarios, tiene un ecosistema de 652 startups dedicadas a la logística y el emplea directamente a más de 130.000 personas en el sector”. Sin embargo, el country manager de Prologis reitera que estas condiciones “tienen que estar respaldadas por una infraestructura logística mejor planificada, no podemos estar siempre de forma reactiva: tenemos que estar preparados para lo que viene con una planificación ágil a medio y largo plazo”.

VISIÓN DE LARGO PLAZO: AUMENTAR LA CAPACIDAD DE STOCK
La problemática de la escasez de suelo se ve acuciada por la coyuntura generada por la pandemia, las disrupciones logísticas y la crisis de Ucrania, que han disparado la inflación al 9,8%. “Vivimos en un momento de máxima disrupción”, constata Cristian Oller, “es el momento de la resiliencia”. Si bien, a causa del crecimiento del ecommerce, “hemos tendido a un stock cero y optimización de la cadena de suministro, esto no es suficiente”, asegura. Según argumenta, para hacer efectiva la capacidad de resiliencia, “tenemos que aumentar la capacidad de stock, lo cual va a demandar más espacio logístico”. En base a un estudio interno, Prologis, que posee más de 92 millones de metros cuadrados a nivel mundial, calcula que el incremento de stock requerido para anticipar las disrupciones de suministros se sitúa en torno al 12,5%.