15 de agosto de 2022 | Actualizado 15:51

La inflación pone en aprietos a la inmologística a riesgo pese a la demanda del ecommerce

El sector inmologístico vaticina un aumento generalizado de las rentas de arrendamiento ante la pausa de algunos proyectos a riesgo
VGP / Panattoni / Savills

El aumento del coste de la financiación y de la construcción está empezando a dejar tocados a los nuevos proyectos logísticos a riesgo, que han pasado a edificarse de forma muy ajustada a la demanda en curso. Además, la escasez de oferta, el desabastecimiento de materias primas, el retraso en las entregas y la indexación al Índice de Precios al Consumo (IPC) está fomentando una subida de las rentas de arrendamiento de espacios logísticos y el encarecimiento de los precios del suelo. “El principal efecto que el sector espera es un aumento generalizado de las rentas y es casi seguro que se producirá en los mercados con mayor presión de oferta”, asegura el director comercial de VGP en España, Dirk Mittermüller. En esta línea, las inmologísticas no identifican una relación directa entre el freno en el crecimiento del ecommerce y un posible reflejo en la demanda de nuevos espacios, pero sí observan una correlación con el aumento general de costes.

“El ecommerce seguirá creciendo porque es un tipo de comercio en ebullición en España”
Óscar Heras Director de GLP España

De hecho, a pesar de la ralentización en las cifras que el comercio electrónico estaba adquiriendo en nuestro país, los principales actores inmologísticos auguran un nuevo crecimiento para los próximos meses. “Ha disminuido su ritmo de aumento, sí, pero seguimos en doble dígito y, a pesar de estar en niveles inferiores a Europa, seguirá creciendo porque es un tipo de comercio en ebullición en España”, asegura el director de GLP España, Óscar Heras. Según los análisis de Savills, cuando las compras en el canal online han alcanzado el 10,7% en los mercados con mayor penetración de ecommerce, el incremento de demanda del mercado logístico es exponencial. En España, “estamos a menos de un punto de ese porcentaje, por lo que estimamos niveles de contratación en crecimiento y necesidad de nueva oferta de calidad”, apunta el director ejecutivo de Industrial & Logistics en Savills España, Antonio Montero. En todo caso, como señalan desde la gestora Aquila Capital, pueden producirse algunos retrasos en la llegada de mercancías, pero “no creemos que llegue al punto de bloquear por completo la cadena de suministro”.

No obstante, el sector inmologístico apunta a un desequilibrio entre oferta y demanda que apoyaría la tesis de la subida de rentas, dado que los proyectos logísticos a riesgo que preveían su salida durante este año han quedado en algunos casos momentáneamente paralizados. “Los retornos esperados no alcanzan los mínimos exigidos por los grandes fondos, lo que pone en apuros a ciertos proyectos logísticos a riesgo programados para salir en el corto plazo”, explica el socio director de Inmoking Madrid, Roberto Ágreda. Esta subida de rentas se produce “para aliviar las pérdidas de márgenes que se están produciendo, los cuales confiamos que se vayan moderando a medida que se vaya regulando la situación”, explican desde Aquila Capital.

“La futura demanda se ralentizará por no poderse acometer proyectos ante la falta de rentabilidad”
Roberto Ágreda Socio director de Inmoking Madrid

Para evitar el desajuste, la inmologística tiende a hacer acopio de stock para evitar roturas de mercado, guiándose sobre todo por la demostración de que las alteraciones en logística son frecuentes. “Las empresas apuestan por la construcción a nivel más local e incrementan los stocks porque no se pueden permitir tener disrupciones”, explica Óscar Heras (GLP). Desde VGP, Dirk Mittermüller matiza que esto sería “una evolución del negocio, que ha aprendido y se intenta adaptar a los condicionantes del mercado”. Actualmente, el mercado inmologístico tiene suficiente stock de metros cuadrados absorbidos, a pesar de que no siempre es posible contar con el material a tiempo por los retrasos en los materiales. Por ello, desde Inmoking aseguran que las ventas de determinados productos se llevan a cabo bajo pedido. “El problema va a surgir a futuro, cuando se agote el stock de mercado de aquellos proyectos que ya están programados”, apunta Roberto Ágreda. “La futura nueva demanda se ralentizará debido a no poderse acometer proyectos por falta de rentabilidad en los mismos”.

“La falta de suelo es una realidad que supondrá aún más desafíos en los próximos años”
Gustavo Cardozo Director general de Panattoni en España y Portugal

“POCO RIESGO EN EL RIESGO” GRACIAS A LA FALTA DE SUELO
A pesar del incremento de precios, no todos los actores se muestran tan cautos ante los proyectos a riesgo y hacen énfasis en otros vectores. Para el director general de Panattoni en España y Portugal, Gustavo Cardozo, “el factor más importante de la ecuación es que la demanda de espacios logísticos se mantenga al ritmo que cerró 2021 e inició 2022”, cuando afirma que los bancos ya daban señales de poder financiar proyectos a riesgo en ubicaciones prime donde existe poca disponibilidad y demanda sostenida. De ahí que Óscar Heras (GLP) vea “poco riesgo al riesgo”, ya que los clientes necesitan espacio urgentemente en el plazo de meses, y no de años. Esta búsqueda de seguridad de las empresas, que también repercutirá en las cadenas de suministro, se verá reflejada “en la necesidad de inventario, y por tanto, en una demanda adicional de almacenes”, prevé Antonio Montero (Savills).

En ello influye directamente la escasez de suelo disponible, que afecta a áreas como Barcelona, Bilbao, Málaga y otras capitales de provincia. En la capital catalana, tanto la zona centro como la primera corona acogen multitud de hubs dedicados al comercio electrónico, pero apenas concentran el 1% de espacio listo para edificar. “La falta de suelo es una realidad a la que debemos enfrentarnos y que supondrá aún más desafíos en los próximos años”, vaticina Gustavo Cardozo (Panattoni), que apuesta por dar una segunda vida a los suelos donde actualmente existen edificios abandonados. “Esta también es una oportunidad de cara a diversificar las zonas de instalación y construir infraestructuras en nuevas ubicaciones que permitan impulsar los repartos de última milla”, afirma el directivo de Panattoni.