29 de febrero de 2024 | Actualizado 18:45

Valencia y Andalucía ganan peso en el mercado inmologístico al recuperar proyectos aplazados

España superará los 1.900 millones de euros en inversiones inmologísticas este año, el 6,3% más del volumen registrado en 2021
Savills

La inversión en el mercado logístico en España superará los 1.900 millones de euros para el cierre del año, lo que supone el 6,3% por encima del volumen registrado en 2021, sin contar los activos incluidos en la operación del portfolio Montepino. La novedad en 2022 ha sido la ampliación del mapa de la inversión institucional en el mercado español. Los datos de la gestora inmobiliaria Savills corroboran una apertura en cuanto a las localizaciones preferidas por los inversores. En concreto, Valencia y Andalucía son dos regiones que ganan peso en el mercado logístico español gracias a los proyectos aplazados de 2022 y los proyectos de nueva construcción.

500.000 metros cuadrados

Valencia tendrá una oferta para 2023 de 500.000 metros cuadrados, con el 56% ya comprometido

En el caso de Valencia, la contratación logística cerrará este año en torno a los 380.000 metros cuadrados en más de 50 operaciones, según las previsiones de Savills, habiendo sobrepasado ya el total de contratos alcanzados el año pasado. La actividad por zonas mantiene la tónica en cuanto a la preferencia de ubicaciones: la primera corona ha acaparado el 92% de las operaciones y el 69% de la superficie contratada. La estimación de nueva oferta para 2023 se sitúa en 500.000 metros cuadrados, cifra que se ha visto incrementado precisamente por la cantidad de construcciones que han quedado pendientes este año. Del total de superficie esperada para 2023, el 56% ya está comprometida.

Por su parte, la contratación en Sevilla y Málaga, los dos hubs principales, se ha situado en torno a 125.000 metros cuadrados hasta octubre, distribuidos en 14 operaciones, la mayoría concentradas en los proyectos de nueva construcción, agotando la oferta de producto nuevo existente. La principal diferencia en 2022 con respecto a años anteriores en la absorción es que más del 70% de la contratación se firmó en naves nuevas, “lo que a su vez demuestra una importante actualización del parque logístico andaluz”, según Savills. Del mismo modo, también se han registrado picos de notable actividad en las provincias de Jaén y Cádiz. “El impulso de la economía en la Comunidad Autónoma ha consolidado la confianza de inversores y promotores, que están abordando proyectos desde el desarrollo de suelos para solventar la falta de producto logístico terminado en los mercados más demandados”, declara la firma inmobiliaria.

Burgos, Galicia, Vizcaya y Zaragoza han visto aumentar su cuota de inversiones logísticas este año

Los mercados principales de Madrid y Catalunya han concentrado el 69% del volumen y el 54% de los activos transaccionados en el país, pero también se ha registrado un incremento de las inversiones logísticas en provincias como Vizcaya y Zaragoza, que hasta el momento no habían sido prolíferas en este sector, declara Savills, además de en zonas más descentralizadas como Burgos o Galicia. Las constantes subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) han provocado un encarecimiento de la financiación, situación que ha derivado en un incremento de los niveles de rentabilidad. Así, las rentabilidades en España se situaron a cierre del tercer trimestre en el 4,75% en activos prime y en el 5,75% en el mercado secundario. El mayor volumen de la inversión ha procedido de capital internacional: el 52% de Estados Unidos y el 16% de Singapur, aprovechando la fortaleza del dólar frente al euro.

De cara al año entrante, el director ejecutivo de Industrial Logístico en Savills, Antonio Montero, afirma que “el mercado logístico español en 2023 seguirá ocupando dentro de Europa un lugar predilecto para los inversores en la medida en que el ajuste de precios se lleve a cabo de una manera ágil”. Entre enero y octubre, se contrataron en Madrid más de 817.000 metros cuadrados y se firmaron 69 operaciones de superficie logística. En base a estas cifras y al tamaño de algunas de las operaciones cerradas en el último trimestre, las expectativas para el cierre del año sobrepasan el millón de metros cuadrados, en niveles récord del año pasado, según Savills.

La oferta ha mostrado un ajuste a la baja desde finales de 2021, pasando del millón de metros cuadrados disponibles, a los algo más de 767.000 metros cuadrados a cierre del tercer trimestre. Este ajuste se traduce en un descenso de la oferta del 36% y se debe, principalmente, a las decisiones de posponer el desarrollo de proyectos por la demora en la entrega de los materiales de construcción y por el incremento en los costes, lo que ha generado un aumento significativo en la previsión de nueva oferta para 2023 y 2024. De acuerdo con la consultora, los nuevos proyectos incorporados hasta finales de septiembre elevan el stock hasta los 11,9 millones de metros cuadrados y la disponibilidad en la región es del 6,4%.

En Catalunya, Savills prevé que la absorción en el mercado logístico alcance los 700.000 metros cuadrados a cierre de 2022 tras terminar el tercer trimestre en 585.000 metros cuadrados. Si bien los datos suponen menor volumen de absorción en la comparativa interanual tras el récord de 2021, las cifras son positivas dada la baja disponibilidad en el mercado, inferior al 2%, y se mantienen en parámetros similares a los registrados entre 2017 y 2019. Para 2023, Savills estima una entrada de nueva superficie significativa con 640.000 metros cuadrados, de los cuales el 35% ya está prealquilado. Mientras tanto, la renta prime ha registrado un crecimiento interanual del 7%, motivado por la escasez de producto y la renta media de cierre de todo el mercado mantuvo la tendencia al alza hasta octubre.