20 de abril de 2024 | Actualizado 20:20

Los desarrollos llave en mano ganan atractivo frente a los proyectos inmologísticos a riesgo

El incremento de costes y riesgos que representan los proyectos especulativos generan un cambio de tendencia en el mercado inmologístico
Prologis / VGP

Los activos logísticos continuarán como uno de los segmentos inmobiliarios más interesantes para los inversores este año, a pesar de que el sector prevé una moderación en la actividad inmologística. No obstante, por el contexto socioeconómico, se registrará un cambio de tendencia entre los activos a desarrollar. A partir de este 2023, serán los proyectos llave en mano, y en general las plataformas configuradas a medida de un operador concreto, los que recibirán un mayor interés inversor ante las condiciones del mercado inmobiliario, marcado por un incremento de costes y riesgos que, a su vez, generan una presión al alza en las rentas.

“El aumento de tipos y de costes de construcción deriva en un descenso de las naves especulativas”
David Martínez Director general de Proequity

Según un informe publicado por la consultora inmobiliaria Proequity, aquellas naves construidas a riesgo en 2022 con fecha de entrega prevista para este año continuarán su comercialización, pero el desarrollo de nuevos proyectos perderá un peso considerable a partir de los próximos meses. Tal y como apunta el director general de Proequity, David Martínez, esto se debe, en gran parte, a los costes que conllevan este tipo de operaciones, además del riesgo que suponen. “Este escenario, sumado a la situación actual de aumento de tipos, aumento de costes de construcción se traduce en un descenso de las naves especulativas”, declara Martínez. El hecho de que la modalidad llave en mano esté en auge también supone un reto en sí mismo. “Sí es un momento en el que prima este tipo de operaciones, pero por otro lado, un gran número de fondos atrajeron capital con políticas ‘ad value’ que deben agregar un plus sobre la ejecución de sus decisiones”, afirma el socio director de Inmoking en Madrid, Roberto Ágreda.

Para este año, las consultoras inmobiliarias pronostican un incremento del 20% en la cartera de activos inmologísticos de ecommerce y ello se traducirá en mayor superficie de almacenaje y de una capacidad de absorción de distribución de mercancías elevada. En palabras del vicepresidente y director regional de Prologis España, Cristian Oller, la inmologística seguirá creciendo. “En los últimos años, hemos visto como el comercio electrónico ha crecido de manera exponencial y a pesar de que, según los pronósticos, la tendencia será la de mantenerse en una línea constante y con un crecimiento más moderado a nivel global, se mantendrá sólido”. Otros fenómenos que están aupando a la inmologística son el desembarco del sector farmacéutico en proyectos inmologísticos en España y el nearshoring, la estrategia de externalización por la que una empresa transfiere parte de su producción a terceros que ubicados en otros países cercanos. Pese a ello, “la industria se enfrenta a una realidad desafiante”, valora el director de Desarrollo de Negocio de GLP, Miguel Monreal.

“Los propietarios que puedan aguantar precios o esperar a un entorno menos hostil, lo harán”
Miguel Monreal Director de Desarrollo de Negocio de GLP

Además de los desafíos más coyunturales, aún quedan por resolver otros más estructurales, como la falta de disponibilidad de suelo necesario para asegurar el desarrollo de los proyectos. Según todas las empresas y consultoras inmologísticas consultadas, la escasez de superficie se mantendrá exactamente igual que en ejercicios anteriores. Entre ellos, destacan que “los procedimientos de transformación urbanística no cambiarán”, como señala el director regional de VGP España, Joan Lacosta. “Por otro lado, se añade la dificultad de poder casar los precios de venta con los que el mercado promotor está dispuesto a pagar”, añade. Desde GLP, Miguel Monreal apunta también que “el suelo en España se produce principalmente en manos privadas”, lo que provoca que el ajuste de precios para adaptar las rentas se ralentice respecto a otros países de la Unión Europea. “Los propietarios que puedan aguantar precios o esperar a un entorno menos hostil, lo harán”, asegura.

“Los procesos de las administraciones públicas para ejecutar la materia prima son muy lentos”
Roberto Ágreda Socio director de Inmoking en Madrid

Aunque otros actores tienen una visión más optimista en cuanto a que vaticinan una corrección leve en el valor del precio del suelo durante este año y el siguiente en algunas zonas. Roberto Ágreda (Inmoking) destaca que “los procesos de las administraciones públicas para ejecutar y desarrollar la materia prima del sector siguen siendo muy lentos y esto hace que los propietarios en negociaciones tomen decisiones de bajada de precios debido a otras variables”. Tanto Inmoking como Valfondo Investment Management y Aquila Capital citan mercados como Madrid, Málaga, Valencia y especialmente Barcelona donde la escasez de suelo seguirá siendo acuciante este año y donde, por consiguiente, los precios continuarán al alza.

LAS RENTAS MANTENDRÁN SU TENDENCIA AL ALZA
La escasez de suelo logístico también juega un papel importante en la evolución en los tipos de rentas, principalmente en el mercado catalán y valenciano. “Nuestro país necesita activos de última generación acordes a las necesidades actuales de los operadores con el fin de garantizar una cadena de suministro óptima y eficiente”, afirma el director regional de Mountpark Iberia, Leandro Greblo. Tras un 2022 marcado por las subidas de rentas, desde el sector no ven muchos presagios de que la presión vaya a disminuir durante este año. “Con los costes de construcción actuales y los tipos de interés tan elevados, no cabe otra posibilidad que no sea la subida de rentas”, explica el director de Inversiones y Gestión de Activos de Valfondo, David Romera. Esta dinámica, a su vez, redundará de nuevo en el desarrollo de proyectos llave en mano, “pues el operador estará dispuesto a firmar una renta más alta siempre que el activo se ajuste más a sus necesidades y pueda aumentar la productividad del mismo”, concluye Romera.

Respecto al tipo de inversiones, el director comercial de Logística en España de Green Logistics by Aquila Capital, Alejandro Vega-Penichet, prevé “una cierta ralentización del mercado” aproximadamente hasta junio, “analizando si la situación macro sigue siendo parecida a la del año anterior con correcciones de precio”, lo que podría generar desajustes entre oferta y demanda. Vega-Penichet también sostiene que las rentas continuarán subiendo, pero especialmente en las zonas “donde los clientes necesitan estar”. Es decir, en las zonas prime: “En Madrid, principalmente en tercera corona y en Barcelona la tendencia estará más generalizada”. Este fenómeno se da, precisamente, por la confluencia de factores como la obsolescencia de activos, la relocalización industrial que aviva la demanda para almacenar stock y la necesidad de espacio que se deriva de ello.

“Los inversores decidirán qué inversiones están respaldadas por fundamentos sólidos”
Ignacio García Cuenca Country manager de Goodman España

En esta línea, desde Prologis, Cristian Oller detecta el aumento del nivel de inventario para evitar las roturas de stock ocurridas durante la pandemia. “La actual incertidumbre hace que los inversores se mantengan a la espera, ya que se desconoce en qué punto estarán las rentabilidades de los inmuebles en el corto plazo”, explica. “En España, debemos aceptar esta realidad y esperemos que se realice una corrección ágil para poder generar y modernizar la infraestructura logística”, recomienda Oller. Hasta ahora y desde hace seis meses, los tipos de interés de los bonos y las tasas de capitalización han aumentado, lo que ha detenido mucho el atractivo, según el country manager de Goodman España, Ignacio García Cuenca. “Es probable que los inversores se muestren más exigentes a la hora de decidir qué inversiones están respaldadas por fundamentos sólidos”, pronostica. Cree que los tiempos de incertidumbre económica animarán a la prudencia y a que el cliente se comprometa “solo con el espacio que sea fundamental para sus negocios”.