21 de junio de 2024 | Actualizado 11:36

El alza de tipos de interés aviva las operaciones de ‘sale and leaseback’ en inmologística

Esta práctica, que consiste en vender el activo logístico y continuar en el inmueble como inquilino, gana atractivo como fuente de liquidez
Inmoking / CBRE / Savills

La venta de inmuebles industriales por parte de los operadores logísticos para, a continuación, seguir operando en ellos bajo régimen de alquiler, se ha convertido en una fuente de acceso casi inmediato a liquidez por parte de estas empresas. Es el conocido como ‘sale and leaseback’ en el argot inmobiliario, una práctica que, si bien no es ni mucho menos nueva, sí ha visto incrementada su popularidad en el mundo logístico a raíz de la subida de tipos de interés y de los precios, así como las dificultades para acceder al mercado de capitales. Estas dos circunstancias provocan el freno de la construcción de inmologística a riesgo y el sector cree que a este fenómeno aún le queda margen para seguir expandiéndose. “Esto provocará que los operadores logísticos opten por la autopromoción para posteriormente vender los activos con un contrato de arrendamiento a largo plazo”, constata el director nacional de Industrial y Logística de Colliers, Oriol Gual.

“Los operadores optarán por la autopromoción para vender activos con un contrato a largo plazo”
Oriol Gual Director nacional de Industrial y Logística de Colliers

En concreto, Colliers asesoró el cierre de cuatro operaciones ‘sale and leaseback’ el año pasado en Vigo, Pamplona y Barcelona y, para este ejercicio, está gestionando otras siete de nuevo en Barcelona y Pamplona, pero también en Toledo y Valencia. Estas operaciones comenzaron su auge hace casi una década, según fuentes consultadas expertas en el sector, aunque ahora se le añade el enorme interés que genera la inversión en un suelo que acoja operaciones logísticas. “Esta fórmula permite maximizar el importe recibido y reducir el impacto en la cuenta de resultados en comparación con un préstamo hipotecario”, explica Oriol Gual (Colliers). Desde Inmoking, su codirector general, Jorge Pomar, lo califica como “la operación financiera inmobiliaria por antonomasia”, ya que “la rentabilidad del activo está asegurada por un largo periodo de tiempo”, sostiene Pomar.

En otras ocasiones, las operaciones de ‘sale and leaseback’ se venden como fuentes de financiación para planes de crecimiento de algunas empresas, como indica el director de Inversiones Inmobiliarias de Industrial y Logística de CBRE, Carlos García Redondo. Gracias a ellas, pueden crecer sin necesidad de recurrir a la financiación de terceros. “Normalmente estas operaciones suponen un win-win para ambas partes, puesto que el cierre de la compraventa se produce tras negociar unos términos y condiciones de contrato”, explica García Redondo.

Passador

SALE AND LEASEBACK EN SEIS PUNTOS

Fuentes: CBRE, Savills, Inmoking

El 'sale and leaseback' vuelve a primera línea en un momento de crisis en la disponibilidad de suelo logístico, de forma que esta opción es la única viable para alcanzar los precios exigidos por los vendedores, junto con los proyectos llave en mano, como destaca Oriol Gual (Colliers). De hecho, el director de Inversiones Inmobiliarias de Industrial y Logística de CBRE, Carlos García Redondo, cree que se trata de un fenómeno más propio de "épocas de crisis en las que determinadas empresas tienen necesidades de caja o deterioro en sus ratios financieros". En un contexto en el que el espacio industrial es ajustado, las operaciones de 'sale and leaseback' también pueden llevarse a cabo por parte de operadores que buscan ubicaciones determinadas, lo que puede llevar a una rentabilidad más ajustada, como sostiene el director nacional de Capital Markets Industrial & Logistics de Savills, Rubén Rubio. "Hay un compromiso a largo plazo por parte del inquilino, de entre 10 y 15 años de contrato, que impacta en la rentabilidad al tener menor riesgo de desocupación", señala Rubio.

El nuevo alquiler puede conllevar inversiones adicionales para adaptar y reposicionar la nave en el mercado

Según fuentes del sector inmologístico, "también se están viendo operaciones con contratos más cortos" en los casos en que se valora más tener suelo urbano en un plazo corto y sin incertidumbre urbanística. Lo cual no quiere decir que esta solución vaya a suponer un revulsivo. "La falta de suelo limitará este tipo de operaciones a futuro en activos de nuevo desarrollo", matiza Jorge Pomar (Inmoking). Tampoco garantiza que exista la completa certeza de que el inquilino vaya a quedarse por un tiempo indefinido. Las fuentes consultadas apuntan a que existe el riesgo de que la nave "no esté hecha a la medida de otros usuarios, y si algo va mal, el inversor tendrá dificultades para alquilarla de nuevo". Por tanto, conllevaría un añadido de inversiones para rehabilitar y reposicionar el activo que podría evitarse fomentando la máxima flexibilidad en el momento de la construcción, según señalan desde el sector.