26 de mayo de 2024 | Actualizado 10:47

El negocio inmologístico confía en la reactivación del mercado tras el deterioro del año pasado

Los actores inmologísticos apuntan a 2024 como el año de inicio de la recuperación que terminará de consolidarse en 2025
GLP/Savills/CBRE

El sector logístico español ha alcanzado en 2023 una contratación de más de dos millones de metros cuadrados. Según datos de CBRE, esta cifra es el 27% inferior a la registrada en 2022, que fue récord absoluto de contratación de la historia. A pesar de estos datos, el director ejecutivo de Industrial & Logistics en Savills España, Antonio Montero, considera que en 2024 “veremos una reactivación que previsiblemente terminará de consolidarse en 2025 ante la volatilidad prevista todavía para gran parte de este año y el mayor tiempo de maduración que requieren las operaciones”. En esta línea, el director de Desarrollo de GLP en España, Miguel Monreal, añade que los fundamentos del sector siguen siendo robustos, lo que sugiere que, “a pesar de las adversidades económicas, el mercado logístico presenta una posición resistente y sigue siendo atractivo para los inversores”.

“Veremos este año una reactivación que terminará de consolidarse en 2025”
Antonio Montero Director ejecutivo de Industrial & Logistics en Savills

En esta línea, el director de Industrial y Logística de Forcadell, Gerard Plana, apunta que la demanda sigue firme, “los procesos de toma de decisiones se han alargado últimamente, pero no vemos cancelación de proyectos o incremento del ‘vacancy’ por naves que se queden vacías, por lo que seguiremos teniendo absorción de naves de nueva construcción este 2024”. Eso sí, “por lo menos durante la primera parte del ejercicio actual, será a un ritmo más lento que estos últimos años”. También indica que las rentas han aumentado y lo seguirán haciendo este 2024 en todas partes de España “debido a los costes generales de construcción y de financiación, especialmente en los proyectos de nueva construcción”.

A pesar de que los analistas del mercado inmobiliario apuntan a una mejora, cabe recordar que en 2023, la zona centro peninsular ha sumado una contratación de 931.000 metros cuadrados, cifra por debajo de la registrada en los dos últimos ejercicios. Por su parte, Catalunya también ha perdido el 34% de la cifra alcanzada en 2022, con 536.000 metros cuadrados contratados y, en los focos secundarios, se han cerrado un total de 594.230 metros cuadrados, el 29% de la demanda estatal, pero esto supone un descenso del 23% respecto de la cifra alcanzada en 2022.

“Las políticas just in case requieren mayores inventarios”
Miguel Monreal Director de desarrollo de GLP en España

En palabras de Miguel Monreal (GLP), factores como las subidas de tipos de interés, el encarecimiento de la financiación y la descompresión de yields (rentabilidad de un inmueble considerado como inversión) han restado atractivo al mercado inmobiliario en general. “Esta tendencia se traduce en una migración de capital hacia posiciones más rentables o menos arriesgadas, reduciendo la liquidez del mercado y disminuyendo las transacciones de compra”, ha completado. En este contexto, Gerard Plana (Forcadell) sostiene que también ha influido la incertidumbre general respecto a la evolución del consumo y las expectativas respecto al ecommerce, que “se han rebajado un poco respecto a la época Covid-19”. Por su parte, Antonio Montero (Savills) ha recordado que, durante 2023, “hemos entrado en una fase de transición en la que los datos de contratación muestran ajustes tras cifras récord durante unos años, pero nos estamos acercando a una normalización de la actividad manteniendo niveles solventes que muestran la resiliencia de nuestro mercado y más alineados tanto con los años prepandemia como con los nuevos retos que presenta la situación macro ahora”.

EL 2023 HA MARCADO UN CAMBIO DE PARADIGMA
Sin embargo, el director de Desarrollo de GLP en España, Miguel Monreal, ha advertido que la atención a un eventual impacto negativo en el consumo está afectando a la toma de decisiones por parte de las compañías, por lo que “vemos mayor demora en la contratación de espacio”. Sin embargo, ha explicado que, al mismo tiempo, la nueva situación macro genera nuevas tendencias ante la amenaza de disrupciones en las cadenas de suministro. “Por ejemplo, las políticas just in case requieren mayores inventarios, también la mayor demanda de instalaciones industriales requiere además superficie dedicada a la logística asociada a estas actividades”, ha enumerado el directivo de la promotora inmologística.

“La toma de decisiones se ha alargado, pero no vemos cancelación de proyectos”
Gerard Plana Director de Industrial y Logística de Forcadell

En este contexto, los actores consultados señalan que durante este 2023 hemos sido testigos de un cambio de paradigma en el sector inmologístico. Por un lado, el incremento de los costes de financiación -sumado a la subida del precio de la energía y las materias primas- ha afectado de manera directa a la actividad inmologística. “El encarecimiento de estos costes ha generado que los fondos de inversión tengan una menor capacidad de desarrollo, de este modo, este 2024 comienza con una ralentización directa del área de la construcción, aumentando la necesidad de que haya clientes detrás de cada proyecto”, apostilla Miguel Monreal (GLP). Por otro lado, se ha sumado la descompresión de yields que, dada la percepción de incertidumbre e inestabilidad en el plano económico, ha motivado un cambio en la percepción del riesgo sobre las inversiones inmologísticas. Este mismo hecho ha provocado, a su vez, una devaluación en la valoración de los productos, es decir, “que en la actualidad se advierte una inseguridad mayor de que el activo no produzca ingresos o que no haya suficiente tensión competitiva para que la demanda favorezca a la oferta”, han reconocido los agentes del sector.

El cambio de paradigma se traduce en un incremento de las rentas y en el protagonismo de los llave en mano

Este cambio de paradigma, se traducirá, en corto plazo, en incremento de las rentas y en un renovado protagonismo de los desarrollos llave en mano frente a los proyectos a riesgo, según prevén desde GLP. En este cambio de escenario provocado, entre otras cuestiones, por las sucesivas crisis y conflictos globales, es necesario destacar la tendencia de concentración de la producción cercana al consumidor. “Así es, el near-shoring está provocando a nivel logístico un incremento de los stocks como medida para evitar la rotura de las cadenas de suministro, lo que supone a su vez un aumento en la demanda de metros cuadrados de los almacenes”, explican.

En esta línea, las promotoras inmologísticas han confirmado que empresas que históricamente han basado su negocio español en la importación (procedente mayoritariamente de grandes potencias como China o India) están aplicando ya este aumento de capacidad de almacenaje. “Pese a la ralentización y aunque las contrataciones han disminuido, las rentas prime continúan en ascenso, y, de hecho, la previsión es que la demanda de espacio logístico siga siendo sólida, pero a un ritmo más lento en comparación con años anteriores”, ha concluido Miguel Monreal.