La falta de suelo y capacidad energética marcarán de nuevo el negocio inmologístico este año

El sector inmologístico cerró el 2025 “con muy buenos datos” y los agentes del sector esperan un 2026 “aún más apasionante”. Sin embargo, la etapa estará marcada por retos como el incremento de la oferta en determinadas zonas, el encarecimiento de los costes de construcción y la dificultad para disponer de la energía eléctrica necesaria. El director de Industria y Logística de Colliers en España, Oriol Gual, prevé que el volumen de inversión crezca en 2026 entre el 5% y el 20%, “condicionado por una mayor disponibilidad de producto core y por el retorno del capital internacional”. A este respecto, el head of investment and asset management de Valfondo, David Romera, considera que la reducción de los tipos de interés, junto con un mayor control de la inflación, “apunta a una mejora operativa en la lectura de los yields, permitiendo una disminución de los costes operativos tanto para promotores como para operadores, así como un aumento de la rentabilidad en el mercado de inversión logística”.

El volumen de inversión crecerá en 2026 entre el 5% y el 20%, según Colliers

Por su parte, el director general de Panattoni en España y Portugal, Gustavo Cardozo, añade que el sector logístico mantendrá un crecimiento estable, impulsado por una demanda sólida en Europa y por cadenas de suministro que siguen reorganizándose para ganar resiliencia. “Las consultoras coinciden en que veremos menos presión por la absorción pura y más foco en la calidad de los activos, la eficiencia operativa y la sostenibilidad”. En consecuencia, David Romera (Valfondo) prevé un 2026 caracterizado por un entorno de mayor estabilidad económica, en el que la consolidación del sector reforzará su competitividad y su alineación con los principales desafíos actuales: la innovación y la sostenibilidad.

Por ello, el sector inmologístico cita como tendencias para este año la automatización de procesos, orientada a la optimización de costes y a la mejora de la eficiencia energética; el diseño de las plataformas inmologísticas, donde la demanda de configuraciones y layouts adaptados a la operativa de megatrailers será determinante y la incorporación de equipamiento técnico especializado en sectores como el farmacéutico o el de logística en frío. Otra de las grandes dinámicas que observan desde Panattoni será la consolidación de proyectos de gran escala en ubicaciones estratégicas, tanto en España como en Portugal, donde la disponibilidad de suelo sigue siendo limitada.

“El suelo finalista es limitado, por lo que recuperar suelos industriales se convierte en solución”
Gustavo Cardozo Director general de Panattoni en España y Portugal

Por otro lado, continuarán las tendencias hacia naves de gran tamaño y brownfield, iniciadas años anteriores. “Todo indica que se reforzarán en 2026, aunque por razones distintas”, aclara Gustavo Cardozo. En esta línea, explica que, en el caso de los brownfield, su crecimiento responde a una realidad estructural. “En muchos mercados la disponibilidad de suelo finalista es muy limitada, por lo que recuperar suelos industriales en desuso o infrautilizados se está convirtiendo en una solución viable para incrementar oferta en zonas donde desarrollar desde cero es prácticamente imposible”, subraya.

Respecto a las naves XL, el director general de Panattoni en España y Portugal considera que mantendrán una demanda estable y creciente. “Las cadenas de suministro necesitan operar con mayor capacidad, más stock de seguridad y procesos cada vez más automatizados, esto exige superficies amplias, soleras con planimetría perfecta, potencia eléctrica suficiente y diseños que permitan añadir soluciones de robótica y almacenamiento inteligente”, destaca. Es el tipo de activo que vemos que se está impulsando en enclaves estratégicos como Miranda de Ebro, Tarragona, y en Oporto, donde la conectividad permite operar a escala nacional e internacional.

En coronas de Madrid, Catalunya, Valencia o el norte de Portugal, prevalecerán los proyectos a riesgo

También en 2026 se prevé un escenario mixto en cuanto a proyectos a riesgo y llave en mano, aunque, consideran que ganarán peso los proyectos llave en mano por “la seguridad, certidumbre y agilidad que ofrecen, especialmente en el ámbito logístico y en desarrollos con un alto componente tecnológico”. En 2025 ya vimos esta tendencia con claridad: buena parte de la contratación correspondió a proyectos llave en mano, reflejando un mercado que prioriza la personalización frente al producto genérico. Ahora bien, también habrá espacio para desarrollos a riesgo, sobre todo en ubicaciones muy consolidadas o con una demanda estructural fuerte. En determinadas coronas de Madrid, Catalunya, Valencia o el norte de Portugal, “la falta de producto hace que un proyecto a riesgo bien ubicado tenga altas probabilidades de absorción rápida, como hemos visto en años recientes”.

Por tanto, a pesar de que las tendencias son claras, el sector también afronta una serie de retos para cumplirlas. Uno de ellos va ligado al previsible aumento de demanda de naves frigoríficas y automatizadas. Esta demanda viene asociada al crecimiento de sectores como el de la salud o alimentación, donde las condiciones dentro de la nave y en toda la cadena, son vitales. En 2025 ya lo hemos visto: operadores que necesitan cámaras de frío, robots, sistemas autónomos de almacenamiento o flotas eléctricas requieren instalaciones con potencia suficiente, soluciones de autoconsumo y sistemas de gestión energética que garanticen estabilidad. Esto implica trabajar desde el inicio del proyecto con las distribuidoras eléctricas, planificar ampliaciones de capacidad y diseñar naves que integren fotovoltaica, almacenamiento y eficiencia desde el primer día.

“Los procesos de recalificación y licencias administrativos pueden demorar hasta 10 años”
David Romera Head of investment and asset management de Valfondo

Por lo que, uno de los grandes retos es obtener una potencia energética mucho mayor que la de una nave convencional. Sin embargo, “en muchos casos la infraestructura disponible no está preparada para esa demanda, esto puede retrasar proyectos, encarecerlos o, incluso, limitar su viabilidad en determinadas ubicaciones”, señala Gustavo Cardozo (Panattoni). Por eso, el director general de Panattoni apunta a la capacidad energética como un factor determinante. “A medida que aumente la demanda de frío, automatización y electrificación del transporte, este reto será aún más relevante”, añade. Además, David Romera (Valfondo), añade que las restricciones regulatorias relacionadas con infraestructuras críticas (como data centers) o sostenibilidad se suman al mix de obstáculos lo que se traduce en una pérdida de oportunidades para atraer inversores globales, “proyectos se detienen o cambian de ubicación y al encarecimiento del suelo final y de los costes de desarrollo, penalizando la competitividad de España como hub logístico”.

A este respecto, desde Merlin Properties consideran necesario incrementar la inversión en la red eléctrica, “que actualmente está saturada en múltiples puntos, lo que conllevará retrasos en proyectos de inversión”. Por otra parte, también subrayan que es clave simplificar y acelerar los trámites administrativos para autorizar nuevas instalaciones eléctricas. “Actualmente se utilizan placas solares para autoconsumo, pero las operaciones nocturnas no pueden beneficiarse de ellas. Se espera que los avances en acumuladores solares permitan almacenar energía sobrante y mejorar la sostenibilidad ante la falta de capacidad energética existente en las zonas más demandadas del sector”.

Los plazos burocráticos continuarán siendo en 2026 un cuello de botella para los desarrollos inmologísticos

Unido a esta falta de capacidad energética, los plazos burocráticos continuarán siendo en 2026 un cuello de botella para los desarrollos inmológisticos. “En muchas comunidades autónomas los procesos de tramitación urbanística y las autorizaciones necesarias para poner en marcha un parque logístico siguen siendo largos y complejos. Esto ralentiza proyectos que, en algunos casos, están listos desde el punto de vista técnico y de inversión, pero deben esperar meses o, incluso, años para obtener las aprobaciones”, lamenta Gustavo Cardozo.

De hecho, David Romera explica que distintos informes alertan de que los procesos de recalificación y licencias administrativos pueden demorar hasta diez años en zonas con alta demanda, como Madrid, Barcelona y Valencia. “Incluso los suelos ya calificados como industriales pueden requerir varios años adicionales antes del inicio de obras”, añade. Esta situación, apostilla Gustavo Cardozo, contrasta con la velocidad a la que avanza la demanda. “Los operadores necesitan naves más grandes, más eficientes y con requisitos energéticos muy específicos, y la falta de agilidad administrativa puede limitar la capacidad de respuesta del mercado”.

Por tanto, las previsiones del sector para 2026, apuntan a que este seguirá siendo un desafío estructural. “La colaboración público-privada será clave para simplificar procesos, unificar criterios y acelerar licencias. Si España y Portugal quieren consolidarse como referentes europeos de logística sostenible, será fundamental que los desarrollos puedan ejecutarse con mayor previsibilidad y tiempos más razonables”, aclara el director de Panattoni.

“La obtención suelos y electricidad se pueden agravar con la creciente demanda de potencia”
Oriol Gual Director de Industria y Logística de Colliers en España

Otro reto es la sostenibilidad. Ya no es un valor añadido, sino una exigencia. Inversores y operadores demandan naves certificadas, eficientes y capaces de generar energía limpia. Además de integrar su operativa sostenible, como cargadores eléctricos para vehículos interurbanos, y ubicaciones cada vez mejor conectadas. “Cumplir con estos estándares es imprescindible para que un proyecto sea competitivo”, señala Gustavo Cardozo. Respecto a la transformación tecnológica, el desafío es adaptar las naves a estas necesidades y, al mismo tiempo, contar con talento especializado, cuya demanda crece más rápido que la oferta. Por tanto, Oriol Gual resume los retos en la obtención de nuevos suelos, especialmente en zonas con alta demanda, la agilidad burocrática y el acceso a la electricidad. “Estos retos se pueden agravar con la creciente demanda de potencia de las naves logísticas, por una mayor robotización y digitalización de procesos, por la electrificación de las flotas y por un crecimiento de los almacenes de frío”.

En resumen, en España no hay suficiente producto prime por la falta de suelo estratégico, el envejecimiento del stock existente y un pipeline debilitado. Aunque la demanda sigue siendo alta y el rendimiento para inversores atractivo, estos factores provocan una oferta limitada y con rentas crecientes. En este contexto, en el centro y primera corona de Madrid o Barcelona, la disponibilidad de naves modernas, sostenibles y preparadas para la automatización es muy limitada, lo que presiona los precios y obliga a muchos operadores a buscar soluciones a medida.

Valencia, Zaragoza, Vitoria, Sevilla, Málaga y Alicante se posicionan como zonas emergentes en 2026

Por lo que, en 2026, las zonas con mayor dinamismo serán Illescas y Guadalajara (Castilla-La Mancha), donde la oferta y la demanda se encuentran relativamente equilibradas. Asimismo, Catalunya sigue siendo una zona con una fuerte demanda que en ocasiones es difícil de satisfacer dada la escasez de suelo logístico y su elevado precio. Valencia, por su parte, ha tenido un volumen de contratación en sentido ascendente en los últimos años y está siendo un foco importante de demanda. Las nuevas zonas emergentes según Valfondo serán Málaga y Alicante, “gracias al desarrollo del comercio electrónico y la necesidad de tener puntos de distribución más cercanos al cliente final”. Por su parte, Merlin Properties añade que se observan niveles sólidos de absorción en Valencia, Zaragoza, Vitoria y Sevilla, mientras que ciudades secundarias como Alicante y Lugo comienzan a atraer proyectos más pequeños, “lo que refleja una diversificación del mercado hacia localizaciones alternativas”.

En cualquier caso, resumen que el sector inmologístico se enfrenta en 2026 a una etapa de estabilización tras años de fuerte crecimiento, “marcada por retos como el incremento de la oferta en determinadas zonas, el encarecimiento de los costes de construcción y la dificultad para disponer de la energía eléctrica necesaria”, aclaran desde Merlin Properties. A ello se suma la escasez de suelo finalista, con plazos urbanísticos largos que limitan la disponibilidad de grandes parcelas. También se observará una demora en la toma de decisiones por parte de operadores y retailers, que, junto con la incertidumbre macroeconómica, reduce los desarrollos especulativos. Además, las exigencias crecientes en sostenibilidad e innovación y la adaptación a la distribución urbana de última milla se consolidan como desafíos estratégicos para avanzar hacia un modelo más eficiente y profesionalizado.