“Los tiempos administrativos en España son un drama en mayúsculas”
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El sector inmologístico vive uno de los momentos más dinámicos de su historia en España. Impulsado por el ecommerce, el nearshoring, la automatización y la creciente necesidad de centralización de operaciones, el mercado industrial y logístico se ha consolidado como uno de los principales focos de atracción de capital en Europa. En este contexto, la consultora inmobiliaria internacional Cushman & Wakefield ha reforzado su apuesta estratégica por el negocio industrial y logístico en España, un segmento que históricamente había tenido menor peso dentro de su estructura frente a oficinas y retail. La compañía, con fuerte implantación en mercados como Estados Unidos y Reino Unido, ha intensificado en los últimos cuatro años su posicionamiento en inmologística, ampliando equipo y consolidando presencia en Madrid y Barcelona para aprovechar lo que consideran “una oportunidad histórica” para el país.
¿Cuál es la hoja de ruta de Cushman & Wakefield en España?
Tenemos una apuesta muy potente por el sector industrial y logístico. Es una compañía con presencia en todo el mundo y que históricamente siempre ha sido muy fuerte, por ejemplo en Estados Unidos y en Reino Unido, donde el sector industrial logístico ha sido muy relevante. Sin embargo la logística y la industria en España era una de las asignaturas pendientes que tenían históricamente, ya que aquí había apostado más por oficinas y retail. Ahora, aunque estamos haciendo muchas cosas en Living y tenemos equipos fantásticos de asset services y de valoraciones, apostaremos más por inmologística.
Los proyectos brownfield son una solución a la falta de suelo en zonas prime”
Esta apuesta se inició hace cuatro años, evidentemente no significa que no hubiera actividad, sí que había actividad, pero se hizo una apuesta muy fuerte. Por ello, hemos ido ampliando esta actividad: ahora ya estamos en 13 personas y seguiremos creciendo en Madrid y Barcelona. Lo que pretendemos es aprovechar la dinámica positiva del mercado, el sector industrial y logístico se ha puesto de moda en Europa y España es un foco muy potente de atención para todo el capital internacional porque tenemos buena ubicación, puertos muy potentes y mano de obra en comparación con otros destinos europeos. Estamos ante una oportunidad histórica.
¿Cuál es el gran reto inmologístico en España?
Hay varios retos como la capacidad energética o la falta de suelo en zonas prime. Por ejemplo, en la A-2 en Madrid hay pocas bolsas y en Catalunya el suelo es muy limitado. Sin embargo, esto se puede solucionar con proyectos brownfield donde, aunque la inversión sea elevada, la ubicación y contratos de energía hacen que valga la pena y revalorice el activo, así que en zonas prime este tipo de soluciones son óptimas y amortizables con las rentas. Por lo tanto, el gran problema real del sector es el planeamiento. Los tiempos administrativos son un drama en mayúsculas. No saber si vas a tardar tres, cinco o diez años mata los retornos. Hay comunidades donde se trabaja muy bien con la Administración, como Castilla-La Mancha o Aragón, pero en Madrid y Barcelona es más complejo.
No saber si vas a tardar tres, cinco o diez años de trámites administrativos mata los retornos”
Es cierto que el sector inmobiliario arrastra prejuicios históricos, por lo que hace falta pedagogía hacia administraciones, ocupantes y capital para poder acelerar todos los plazos administrativos. El negocio se puede hacer, pero de forma sostenible. Es decir, la Administración debe entender que los promotores generan empleo, pagan impuestos y son sostenibles, pero también necesitan un beneficio razonable.
¿Qué tendencias marcarán el sector en 2026?
Este ejercicio será una continuación de lo que estamos viendo. El ecommerce, el nearshoring, la automatización y robótica y la centralización de operaciones marcarán las tendencias y repercutirán en la demanda inmologística. Respecto al canal online, aunque ya no es nuevo y no se esperan crecimientos como los de la pandemia, sigue siendo una de las grandes tendencias que va a seguir creciendo. Ese crecimiento, por pequeño que sea, tiene un impacto muy importante en el negocio inmologístico. Cualquier pequeño crecimiento del retail de comida o textil requiere más metros cuadrados de almacén para gestionar esas compras. Las devoluciones también generan mucha necesidad de espacio.
Crecerá este año la demanda de suelo, de tecnología y de requerimiento de potencia”
Respecto al nearshoring y la centralización, lo más importante en nuestro negocio es que los ocupantes necesiten más espacio. Cuando eso funciona, los promotores y los inversores están más contentos y se atreven a realizar inversiones y generar nuevos espacios. El corazón del negocio, que es el ocupante, está creciendo. En esta línea, los más activos son los retailers de comida, de ropa y pharma, ya que necesitan espacios modernos, invertir en tecnología y en espacios automatizados. Eso significa muchas veces obra nueva, naves de última generación, con más altura libre y más potencia eléctrica, algo clave hoy en día porque cada vez hay más tecnología y más vehículos eléctricos. Por lo que, en 2026, vamos a seguir viendo crecimiento de demanda, más tecnología y más requerimiento de potencia.
¿Existe realmente un problema de capacidad energética?
Es cierto que hay debate sobre falta de capacidad energética, pero hay que matizar y analizar caso a caso. Por ejemplo, cerramos una operación en Tarragona con una compañía llamada Midocean. Es una nave que se está construyendo y va a contratar entre 300 y 400 personas. No es solo logística tradicional; tiene parte de manufacturación ligera. Necesita 3 o 4 megavatios de potencia para dar servicio a toda su tecnología y esa energía existe y la van a contratar.
Ahora bien, en Madrid, especialmente en la zona norte, la demanda de centros de datos, que son grandes consumidores de energía, ha generado cuellos de botella. Hay más demanda que oferta en ciertos puntos. Red Eléctrica y el Gobierno tienen que gestionar cómo se distribuye esa capacidad, pero no todo el país está igual. En muchas partes de España esa demanda energética todavía puede atenderse, aunque estamos en un momento histórico tecnológico donde la inteligencia artificial y demás innovaciones requieren hubs tecnológicos con fibra y energía. Cómo distribuir la energía y la capacidad es el reto, un reto gigantesco de infraestructura y distribución.
A pesar de que la demanda sigue siendo más llamativa en Madrid y Barcelona, ¿la falta de suelo puede impulsar mercados como Valencia, Alicante, Murcia o Antequera?
De hecho está pasando. Siempre las ciudades capital, por pequeñas que sean siempre han tenido su actividad industrial y logística de paquetería, pero de tamaño pequeño. Eso siempre va a funcionar. Valencia ya se considera un gran mercado. Hace 20 años era un mercado importante, pero su tamaño e interés institucional eran limitados, era más local. Con el tiempo ha llegado a un nivel donde la cantidad de promociones nuevas y la tipología de clientes ya es muy relevante.
Sin embargo, hay zonas que a largo plazo podrían consolidarse como nodos logísticos, es el caso de Alicante y Murcia. Alicante era un mercado no muy grande, bastante local. Pero la actividad en construcción, fabricación y agroalimentario ha ido creciendo. En la salida del aeropuerto de Alicante se han desarrollado proyectos de mucha calidad. Se ha generado un ecosistema con buenas infraestructuras, empresas importantes, calidad de vida, aeropuerto.
A largo plazo Alicante y Murcia podrían consolidarse como nodos logísticos”
Murcia está en ese camino. Es muy grande y las empresas de fabricación agroalimentaria están creciendo mucho en determinadas zonas. Antequera lleva muchos años intentando consolidarse como plaza que dé servicio a Málaga. Ha sido lento, pero ya hay compañías importantes y nuevos proyectos cerrándose. Pretendía empezar a funcionar hace 20 años y lo ha hecho, pero a cuentagotas. Por lo tanto, creo que estas zonas pueden consolidarse, pero necesitan tiempo, infraestructuras y ecosistema. No será algo inmediato.
¿Cómo están adaptándose las naves logísticas a estas nuevas exigencias derivadas de las tendencias que citaba?
Las naves ya están evolucionando. Se demandan pavimentos con sobrecargas superiores porque hay más maquinaria y automatización. Las alturas habituales ya son 12, 13 o 14 metros para meter más palets en altura y eso implica prever más sobrecarga de pavimento. Aunque, también en proyectos llave en mano vemos silos de 20 o 25 metros para automatización vertical. Se necesitan, más puntos de carga para vehículos eléctricos, más zonas de parking para camiones y empleados, además camiones más grandes implican más superficie exterior. Todo eso tiene un coste añadido y se traduce en rentas más altas, pero el cliente está dispuesto.
¿La centralización seguirá impulsando la demanda de naves XXL?
Sí. Hace cinco o seis años hubo explosión en Marchamalo, Alovera e Illescas, ahora se ha consolidado. La demanda sigue creciendo, pero de forma menos llamativa que en años anteriores, se ha estabilizado. Por ejemplo, nosotros cerramos 40.000 metros en Barcelona con Normal, retailer danés y 45.000 metros con TD Synne en Marchamalo. Ahora estamos en negociaciones de 50.000 o 60.000 metros y estamos trabajando con un cliente que ha pedido 120.000 metros en Madrid. Las grandes marcas siguen necesitando centralizar.
Las nuevas tendencias en automatización y robótica impulsan los llave en mano”
¿El modelo llave en mano está ganando peso o se verán más proyectos a riesgo?
Antes había muy pocos llave en mano en España. En Reino Unido, Alemania o Francia eran habituales. Sin embargo esto ha cambiado. Las nuevas tendencias en automatización y robótica con las inversiones que conllevan implican soluciones a medida y contratos a largo plazo que permitan amortizar esa inversión, fomentando así los llave en mano. Es decir, si inviertes 50 millones en automatización necesitas duración contractual y edificio adaptado: altura, pavimento, temperatura, el mercado se ha sofisticado. Por ello, la curva ha cambiado y ahora hay y seguirá habiendo más llave en mano. De hecho, sólo entre 2024 y 2025 cerramos seis o siete llave en mano y este año ya estamos trabajando en dos.
¿Qué factores hacen que España sea especialmente atractiva?
Es un destino preferente por varias razones. La ubicación en el sur de Europa con puertos por donde entran contenedores desde Asia. La proximidad a la frontera francesa, que facilita flujos por carretera hacia Europa. Y la disponibilidad de mano de obra, porque, en contra de lo que pueda parecer, seguimos teniendo mano de obra disponible para grandes compañías. Hay países en Europa con problemas de disponibilidad y de costes. Si mezclas ubicación, mano de obra, disponibilidad de potencia y coste energético competitivo, España se posiciona como target muy potente.
¿España seguirá siendo un destino prioritario para el capital extranjero?
En Europa, el segundo asset class que más capital levantará será el logístico e industrial. España es target prioritario por ubicación y energía. El año pasado fueron alrededor de 1.300 millones invertidos. Este año será mejor. Estamos viendo tickets superiores a 50 o 60 millones. Hay fondos que quieren entrar en España con operaciones grandes. Estamos en un gran momento. Ahora falta ejecutar.
