2 de diciembre de 2020 | Actualizado 17:21
John Derweduwe Director de Mountpark para España y Portugal

“No hay riesgo de burbuja inmologística, porque no se da ni sobreoferta ni sobreproducción en el mercado”

John Derweduwe | Mountpark

Perfil

John Derweduwe
John Derweduwe
Lleva cerca de 30 años vinculado al sector de la inmologística. En 1992, fue destinado a España para desarrollar la rama regional de la consultora King Sturge, más tarde absorbida por JLL. Desde entonces, ha pasado por diferentes puestos directivos en empresas vinculadas con esta industria, por ejemplo, como vicepresidente y director general en España de Prologis. Desde hace cuatro años, se encuentra al frente de la promotora Mountpark en España y Portugal.

El imparable avance del ecommerce ha abierto el apetito inversor en el sector inmologístico, uno de los más resilientes durante la pandemia. De forma especialmente dinámica se está comportando el segmento de las naves XXL. La expansión de la última milla presiona cada vez más a un mercado caracterizado, en ámbitos urbanos como el de Barcelona, por la falta de suelo. En este contexto, el director de la promotora Mountpark para España y Portugal, John Derweduwe, responde sobre la posibilidad de que se produzca una burbuja inmologística, las tendencias del mercado y los planes de expansión de la compañía en los próximos años.

En su dilatada experiencia en el sector inmologístico, ¿había percibido antes un interés inversor similar al que el ecommerce ha propiciado?

La verdad es que no. Antes el sector logístico-industrial era un poco el patito feo, todo el mundo quería invertir en oficinas y en comercial, mientras que lo industrial y lo logístico se concebía en superficies más pequeñas. En los últimos años, esta percepción ha ido cambiando. Ahora se manejan superficies más grandes, con importes más altos, y lo que busca el inversor son cantidades. Además, con el coronavirus, el interés se está trasladando, en parte, de las oficinas y retail a la logística, que está aguantando mejor las embestidas de la crisis. Es como un valor refugio dentro del inmobiliario.

En vistas de la actual coyuntura, ¿existe riesgo de que se produzca una burbuja inmologística?

No. Aunque hay un gran interés por parte de los inversores y mucho apetito de capital, no se da una sobreoferta ni sobreproducción de naves. Los inversores buscan producto terminado y no hay tanto en estos momentos. Es decir, no hay burbuja.

El inmologístico es un valor refugio dentro del negocio inmobiliario en el contexto actual”

¿Se trata, quizás, de una cuestión de escasez de suelo logístico?

En el caso de Barcelona, seguro, ha sido así históricamente. En Madrid, no lo veo tanto, aunque hay mucho suelo industrial de pequeñas parcelas y lo que se necesita hoy en día son parcelas grandes para dar cabida a estas naves XXL.

En este sentido, ¿habrá otros grandes drivers en los próximos años de crecimiento más allá del comercio electrónico?

Sí. El ecommerce es el recién llegado, pero hay otros de toda la vida como el retail y el comercio tradicional con hipermercados o el sector de la moda. Esto sigue ahí, aunque parte de su actividad también se está trasladando al comercio online. Por ejemplo, en Illescas (Castilla-La Mancha) tenemos una nave de 44.000 metros cuadrados alquilada a XPO desde la que operan para el canal online de H&M. En este sentido, H&M no deja de ser un retailer tradicional, pero con un brazo de comercio online muy importante. Luego también se encuentra la industria y las empresas tradicionales. Por ejemplo, Procter&Gamble, Nestlé… tTodas ellas necesitan mucho espacio logístico. Es más, estamos constatando una tendencia hacia la concentración: donde antes había varias naves, ahora se buscan espacios más grandes para agrupar actividad y procesos.

Estamos constatando una tendencia hacia la concentración, ahora se buscan espacios más grandes”

¿De qué forma puede impactar en el negocio inmologístico los cambios en las cadenas de suministro globales, si una parte de la producción se acerca a los centros de consumo?

La evolución que estamos percibiendo es que se concentran operativas en hubs que no tienen por qué estar pegados a las ciudades. Las grandes superficies de más baja rotación pueden ubicarse perfectamente más lejos y luego contar con naves de menores dimensiones para la última milla. Estamos observando esta tendencia, por ejemplo, con pequeñas plataformas en ubicaciones como San Fernando de Henares (Madrid), mientras las grandes plataformas se localizan en sitios, como nosotros en Illescas, justo a las afueras de la Comunidad de Madrid. Ahí vemos un aumento muy significativo en los últimos años, una explosión de demanda para grandes empresas.

¿Está interesada Mountpark también en el nicho de microhubs urbanos?

No. Si tenemos clientes que nos lo piden igual lo hacemos, pero el producto estrella de Mountpark son las naves XXL, como por ejemplo la que hemos construido de 44.000 metros cuadrados y la que ahora mismo estamos desarrollando de 85.000 metros cuadrados en Illescas. Este es nuestro producto y nos estamos concentrando en esto.

En Catalunya es más complicado encontrar espacios grandes, pero cuando tienes el suelo, el éxito es más asegurado”

En referencia a esta nave de 85.000 metros cuadrados en Plataforma Central Iberum (Toledo), ¿dispone ya de una fecha de finalización?

Hoy estamos al 85% de terminar la nave y la acabaremos a finales de diciembre, según lo previsto. Es una nave muy flexible y nos puede venir cualquier tipo de empresa: desde ecommerce, operadores logísticos, grandes superficies de distribución… Disponemos de 143 muelles de carga y descarga, así que cabe cualquier compañía. La hemos construido con la idea de tener un cliente único, aunque la nave ha sido diseñada para poder dividirse y operar con varios inquilinos separados. 

¿Sabe ya quién se instalará?

Tenemos varios candidatos, pero no está decidido con quién firmaremos. Se trata de la única nave de estas dimensiones disponible en el mercado español hoy en día. Es más, es la primera vez que se desarrolla una nave de este tamaño en España a riesgo, sin tener cliente. Estas superficies suelen construirse llave en mano, pero nosotros tenemos tanta confianza en el mercado de Madrid, y concretamente de Illescas, que nos hemos atrevido a desarrollarla a riesgo y sin cliente. Entendemos que nuestro producto es lo que pide el mercado y tenemos total confianza en el potencial de Madrid y de Castilla-La Mancha.

Desarrollaremos más proyectos en Madrid, Catalunya y en mercados secundarios como Valencia”

¿Estudia Mountpark iniciar otros desarrollos en España, además de los mencionados?

Claro que sí. Estamos mirando de desarrollar más proyectos en Madrid y en Catalunya, y luego en los mercados secundarios también, como por ejemplo Valencia. Llevo 28 años en España y lo he visto varias veces: en Catalunya es más complicado encontrar espacios de grandes dimensiones, pero cuando tienes el suelo, el éxito está asegurado. Como hay menos oferta, cuando tienes el producto correcto, es muy fácil de colocar. Barajamos el horizonte temporal de 2021-2022.