La promoción de parques logísticos se impone para mancomunar servicios
El sector inmologístico prevé que la tendencia para los próximos años será apostar por parques o portfolios logísticos en lugar de activos únicos o aislados. Tal y como ha explicado durante la III Feria Internacional Logistic Spain de Guadalajara, el director de Negocio, Patrimonio e Inversiones de Hercesa, Alejandro Solano, “para rentabilizar activos hay que incluir servicios, hay que apostar por lo social, porque la mejor ubicación es la que tiene servicios alrededor como zonas verdes, restauración, parking de vehículos pesados u opciones para la intermodalidad”. En esta línea, el director de Adquisiciones de Valfondo, David Romera, ha manifestado que esos servicios son los que demandan los clientes y ha subrayado que los activos muy grandes son más fáciles de optimizar que los pequeños activos. “Si compras suelo el 40% más caro que hace dos años para construir una nave pequeña no será rentable, de hecho, o se traduce en la renta o no se desarrolla ese inmueble”, ha destacado David Romera.
“Los grandes activos son más fáciles de rentabilizar que los pequeños”
David Romera Director de Adquisiciones de Valfondo
En este contexto, los promotores inmologísticos achacan la tendencia al precio del suelo, la inflación elevada y las necesidades de los clientes. “La situación geopolítica y el entorno macroeconómico ha favorecido que los clientes demanden más espacio logístico tanto por acercar sus cadenas de suministro como por ampliar sus stocks, lo que se traduce en una necesidad de concentración de naves XXL y en naves más pequeñas cercanas a los centros de distribución”, ha señalado la directora de Operaciones de Pulsar Properties, Encarna Márquez. Por su parte, el director de Capital de Prologis España, Francisco Javier Martín, ha alertado de que el problema de esta tendencia es que “habrá una demanda insatisfecha en determinadas zonas porque no hay tanto suelo disponible”.
Estas zonas más demandadas serán las segundas y terceras coronas de las ciudades donde existe accesibilidad y comunicaciones adecuadas, y que permiten dotar de más espacio logístico. También los actores del sector sostienen que las denominadas ubicaciones secundarias podrían tomar relevancia ante esta escasez de suelo logístico: “Han ido apareciendo localizaciones secundarias, porque en ellas puede haber más implicación de las administraciones y la rentabilidad es mayor porque exiges más al haber más riesgos”, ha reconocido Francisco Javier Martín (Prologis España). En todo caso, “no nos engañemos, no se crecerá un centro logístico de dos millones de metros cuadrados en estas áreas porque no es la ubicación, hay unas rutas, unos centros y unas zonas que lo marcan todo”, ha puntualizado, por su parte, David Romera (Valfondo).
“Habrá una demanda insatisfecha en determinadas zonas porque no hay suelo”
Francisco Javier Martín Director de Capital de Prologis España
Por último, además de estas transacciones de portfolios logísticos, los agentes del sector consideran que las tendencias para 2024 serán la corrección de los tipos de interés, la compresión de las márgenes y la subida de las rentas por el precio del suelo. “Veo un periodo de estabilidad en 2024 que servirá de transición y generará nuevas transacciones, de hecho, ayer cerramos una operación muy importante en el Polígono del Ruiseñor (Guadalajara) donde llegamos a un acuerdo para una nave de mas de 30.000 metros cuadrados”, ha avanzado el director de Negocio, Patrimonio e Inversiones de Hercesa.
