La contratación inmologística en Madrid y Barcelona crece a doble dígito
El mercado logístico de las principales zonas de España ha cerrado 2024 con más de dos millones de metros cuadrados de contratación, según el último informe de Savills. En concreto, Madrid ha registrado cifras récord en contratación y demanda, ya que la absorción bruta superó el millón de metros cuadrados, la tercera mejor marca de la serie histórica. La actividad fue constante a lo largo del año, con una contratación trimestral estable entre los 270.000 y los 295.000 metros cuadrados. En comparación con ejercicios anteriores, el mercado creció el 10% respecto a 2023 y el 64% frente a los niveles precovid, manteniéndose alineado con la media de los últimos cinco años. A pesar de la escasez de oferta, Barcelona ha cerrado cerca de los 720.000 metros cuadrados experimentando un crecimiento del 42% respecto 2023. Por su parte, Valencia ha alcanzado los 377.000 metros cuadrados, el 7% más.
Entre Madrid, Barcelona y Valencia suman mas de dos millones de metros cuadrados de contratación
En cuanto a operaciones, en Madrid se han contabilizado 97 acuerdos en 2024, “estableciendo un nuevo récord histórico, superando las transacciones registradas en 2021 y 2022”, subraya la consultora. En el último trimestre, se pactaron casi la tercera parte, “impulsando significativamente la dinámica del mercado”. En Barcelona, se han registrado 68 operaciones, “marcando un récord en el acumulado anual”, destacan. Además, las 28 transacciones realizadas entre octubre y diciembre “representan la mejor cifra trimestral de la última década en el mercado de Barcelona”. Con el 34 % del total, las operaciones de prealquiler y autopromoción han predominado en el mercado. Por tamaño, los alquileres más frecuentes han sido los de entre 5.000 y 10.000 metros cuadrados, mientras que la superficie media contratada ha alcanzado los 10.600 metros cuadrados, lo que representa un crecimiento del 15% respecto a 2023.
Por su parte, en Valencia el tamaño medio contratado ha sido de 7.400 metros cuadrados, las transacciones más recurrentes han sido las de entre 5.000 y 10.000 metros cuadrados, aglutinando el 35% del total, seguidas de las de 2.500 y 5.000 metros cuadrados, con el 27% del total. Además, la demanda en Valencia está mitigando la falta de disponibilidad inmediata con la opción de autopromoción y con la firma de operaciones de prealquiler, que en 2024 concentraron el 32% de la absorción.
La demanda en Valencia está mitigando la falta de disponibilidad inmediata
El reparto de la actividad por zonas mantiene el patrón habitual. En Madrid, la tercera corona concentra cerca del 60% de la absorción y el 26% de las operaciones. La logística urbana, en la zona centro, sigue ganando presencia, alcanzando los 105.000 metros cuadrados distribuidos en 20 operaciones, lo que representa el 20% y el 10% del total anual, respectivamente. “En los últimos cinco años, estos valores se situaban en torno al 7% y 6%, lo que refleja el creciente protagonismo de esta tipología de activos”, apostillan desde Savills. La zona sur y el Corredor del Henares continúan siendo los ejes principales de actividad, acumulando el 96% de la contratación y el 97% de las operaciones. Sin embargo, la zona sur sigue ganando terreno, representando el 49% de la superficie transaccionada y el 55% de los acuerdos. Este crecimiento se refleja también en el desarrollo de nueva oferta, con el 80% de las entregas de 2024 ubicadas en esta zona. La tasa de disponibilidad se ha situado en el 10,9%, con poco más de 1,5 millones de metros cuadrados de oferta inmediata.
En Barcelona, los datos de la consultora inmobiliaria destacan que el primer anillo logístico ha concentrado el 39 % de la absorción y el 46 % del total de operaciones, con una superficie media contratada cercana a los 9.000 metros cuadrados. Aun así, el mercado en la capital catalana sigue caracterizándose por la escasez de suelo disponible. A cierre de 2024, la tasa de disponibilidad se ha situado en el 4,16%, si bien en la zona centro y en la primera corona esta cifra ha descendido a entre el 1% y 2%. De este modo, en la segunda y tercera corona se concentra el 74% de la superficie disponible. Respecto a Valencia, Savills apunta que la primera corona logística tiene un protagonismo capital, ya que concentra el 78% del total de superficie y el 86% de las operaciones que se realizan en este mercado. Asimismo, Ribarroja, en la zona centro, “es un polo fundamental” porque concentra el 31% de la superficie contratada y el 47% de estas operaciones.
La oferta en Barcelona será insuficiente para hacer frente a la creciente demanda
En cuanto a rentas, la renta prime para naves logísticas de última generación mantuvo su tendencia alcista en Madrid, registrando un crecimiento del 3% interanual. En Barcelona, el precio medio ha registrado un aumento del 3,4 % respecto a 2023. Del mismo modo, el segmento prime se ha incrementado el 3 % interanual. El precio medio en el mercado de Valencia ha cerrado 2024 con un repunte del 11%. En los activos prime, el precio medio se ha mantenido, “aunque la tensión entre oferta y demanda sugiere una tendencia al alza”, señalan.
Para 2025, Savills espera que el mercado incorpore cerca de 890.000 metros cuadrados de nueva superficie en Madrid, de los cuales el 58% ya cuenta con usuario. “Este año también se perfila como un periodo de mayor equilibrio entre la oferta en la Zona Sur y el Corredor del Henares, con una distribución más homogénea de los nuevos desarrollos”, explican. En Valencia, Savills prevé que durante este año se incorporarán al mercado cerca de 350.000 metros cuadrados. De esta superficie, sólo el 30% está comprometida, por lo que 250.000 metros cuadrados disponibles “serán un impulso muy relevante para la demanda”. Por su parte, en Barcelona, la consultora estima la entrada de 373.000 metros cuadrados de nueva superficie logística. A pesar de que el 70% entra disponible al mercado, la consultora alerta de que “esta oferta será insuficiente para hacer frente a la creciente demanda”.
